北京楼市:2022北京部分区域二手房危机,不变即残

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问：京总你好，久仰大名！今天刚加入星球，以后还请多多指教，我预计明年十一左右购房，提前加入会员学习下。很多人说北京一些区域的房价已经虚高了，存在泡沫现象，如果这个时候买肯定是最后一批高位接盘侠，比如三环内，四环内的房价，这个说法成立吗？京总怎么看
A:回答:你好，感谢信任,这是穷人思维啊，他们为什么不承认地段价值,因为任何地段价值，对他们都是一种压迫。
利益是一切的根源,当他们发出呼声时，并非喜恶，而是为了利益。
对于他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方，这样情况下，他们为何要为所谓的地段付费啊。
北京的房价已经如此之高,动辄一套房子几百万几千万，当年改革读大学收费，他们痛骂不过才因为三五万块,今天你让他们不恨高房价，怎么可能呢?
对于穷人来说最好是所有的地段都一个价格。或者说和最差的远郊同样价格。这样的思维其背后的哲学是思想上的贫穷和逃避，为了掩盖自己，他们会创造无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，反而是别人有眼无珠看不清大势。
所以他们要往郊区买，地段首先是要被牺牲掉的，其次要买新房。因为买了二手房，就一辈子住二手房了，这对他们所谓的出人头地是一种否定。而买新房就不一样，就是我经常直播说的新房情节，核心地段一套100平的房子可能八九百万，而在郊区可以买一个200平的。所以他们买了远大新，换来的结果是百年不涨，一次次错过买房致富的最好时机。
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
<hr/>Q:提问:京总好！我住朝阳公园附近，想在朝阳区买一套改善大平层，自住兼投资，最好250平米以上，预算3000+。有什么合适的房子推荐？谢谢
A:回答:你好,感谢信任!3000+的预算属于终改的预算,这个价格投资的话如果楼盘未来的流通性不好,价值会打折.
建议在双井、朝阳公园、望京这三个区域选筹;
朝阳公园可以看下:泛海系的5个盘,碧海园、香海园、澜海园、樱海园、泛海容郡,这5个盘的流通性不错,在整个朝阳区甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比较稳健,其中澜海园和泛海容郡240平的为三居室,其他几个园区240+的为四居室;这几个小区的大平层户型也都很好.
双井可以看下富力城D区
望京可以看下东湖湾三期、望京金茂府、远洋万和公馆
关于板块上的选择:
1、望京主要的优势是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。
望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.
整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高
而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;
望京自身又分为望京东、望京西、望京北和望京南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北也是这些年发展的重点，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。
2、朝阳公园这个区域属于北京的第一批豪宅盘标志性的区域,仅靠朝阳公园天然优势,也是明星扎堆儿买房最多的区域.优势是人群结构比较纯粹，和望京太阳宫双井不同的是这个板块坐拥的全是豪宅系，而像望京双井这样的板块有高中低三个不同档次的楼盘，所以整个朝阳公园内部的置换动力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是对一线明星的吸引力是比较强的。这个区域有个怪异的现象就是普通过日子的人不太愿意买在这，主要是体现在户型上，140平的可能是一居室两居室。感觉有点不太接地气，优势就是整个区域的圈层就比较纯粹。过去的朝阳公园标杆盘是棕榈泉国际公寓,后因小区设计老派加物业管理比较差,被泛海系取代.
3、双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.
这三个商圈在朝阳分为南东北三个不同的方向,而朝阳重点发展的是东北方向,
综合建议:如果注重楼盘的投资属性,建议首选望京,如果注重居住环境,朝阳公园这几个盘更有优势,最后是双井、双井排在最后的原因是3000+的预算在双井属于CEO盘,而双井的CEO盘比较孤立能拿的出手的没几个并且都零零散散,不像朝阳公园和望京形成一片很容易对外界形成口碑印象吸引更多的购买人群
有时间可以看下星球置顶的文章《朝阳终改兼投资选筹导图》祝一切顺利!有问题可再向我咨询!
<hr/>Q:提问:请问懋源璟岳怎么样呢，这两天腾退出来一套200平的。
A:回答:你好,这个盘属于丽泽的终极CEO盘，特殊群体小众市场，流通率比较低，没有投资属性，只有四环内的几个城市别墅涨幅还可以，像万柳的万城华府，有学区加持，奥运村的紫御山庄，朝阳公园的东山墅。如果是为了改善自住，买别墅的稳健方法是回避一手，大多品质溢价买过来就站岗，可以重点考虑口碑不错的二手次新盘，尤其是刚拿到房产证的社区，一般别墅的业主大多都为公司创始人或集团高管，从过往的成交经验看，急售的有一部分是公司经营不善需要大量资金为公司输血，这样的房子一般都是市场价的7折到8折，可以重点关注一下这类房产。别墅的溢价空间3000万10%幅度属于正常现象，5000万以上10-15属于正常现象。8000万以上20%属于正常范围，有时间看下星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
<hr/>Q:提问：您好，我原本持有积水潭附近海淀北太平庄街道的老破小60平，最近想卖出换大面积的房子。想请教两个问题：一是继续持有未来增值空间大吗？二是选择新街口的次新三居是好的选择吗？
A:回答:你好,感谢信任.北太平庄区域基本全是老公房小区，没有什么品质特好的小区，整个区域的房子密度比较大，缺点就是缺乏年轻人聚集，板块基本已经固化导致上涨动力不足,年轻人聚集的板块才是未来房价的支撑,如果有合适的投资品可以考虑置换,长远看新街口次新三居要比北太平庄的老破小更有价值一些,祝一切顺利,有问题再向我提问.
<hr/>Q：提问：你好京总，我和家人商量了，最终选择矩阵，我可能最近就想签这个房子，还请京总帮我细看看签约的注意事项，万分感谢
A：回复：你好，签约前注意事项:一个是核查房屋产权情况，二就是谈价签约。房子如果有抵押贷款一般有两种情况
第一种是业主有偿还能力,你什么都不用管,签订合同后支付定金约定过户交易日期,交易之前房东的抵押贷款必须还清,其他任何事情你不需要知道,如果业主在交易日期没有还清,那么按照定金200%赔你.一般的抵押有2种,一个是银行抵押,一个是私人抵押.你让业主自己去还就OK了.你不需要管.如果业主的抵押金额接近房屋市值的90%,在支付定金时一定要核查业主的债务情况,如果负债金额过大,存在一定的官司,这个时候支付定金是有一定的风险的,有一种情况就是可能你刚支付完定金,业主就变成失信人被强制执行,这个时候你的定金很难要回来.这种情况房子可不可买,可以买,但定金必须支付到第三方金融机构,也就是银行进行托管.不要给业主一分钱,过户交易后金融机构直接把购房资金划给业主账户;或者有第三方上强制措施,一般的中介都有这个业务.
第二种如果业主没有偿还能力,需要你来偿还,这种情况价格就要打折,折扣是多少,按照政策规定,首付是40%,假如你买一套1000万的房子,首付是400万,这个是你必须要付的,业主从原则上也一定可以拿到这个400万去还他的抵押,这个你是不能要求有任何额外折扣的,但超过400万这个部分,也就是超过40%的部分,如果业主要求你额外垫资来帮助他偿还抵押,这个是要收费的，或者要进行额外的打折,收费大概是3%左右,比如这套房子有600万的抵押,我首付400万,后面还要垫资200万,那么我们每个月要向房东收6万的费用,一直到过户为止，可以直接折到房价里，这里面有个核心的点就是，如果你对房屋的情况不了解,建议在帮业主还清抵押贷款时,由第三方金融机构委托支付,这样做的好处是第三方可以向业主上手段来保护你的资金安全,费用呢是由业主来出,一般的金融机构能做的单子,就会有相对的风险把控能力,如果金融机构不做的单子,大概率是这个业主的债务风险比较大.房子再好也建议你放弃。
2、关于如何和业主中介谈
第一:提前做足功课;细致到对比同户型两套房之间的差异;装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤;找到合适的时机表达对房子的不满;点到为止,不可深谈;目的就是让业主知道他们家房子的缺点自己是知道的;从而给房主造成心理压力;但不可深谈,没有任何人希望别人说自己家的房子不好。
第二:了解房主卖房的真是原因;通常卖房无非是置换、移民、套现。如果碰到着急使用现金种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利;但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争
第三:以家人做文章,本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风;非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了
第四:哭穷卖惨;刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心
第五:亮银行卡余额，软磨硬泡。只要再降多少，马上就签
第六:车轮战;如果有时间和精力;在谈判前夜可以找几个群演轮番上阵和房主砍价;大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理,降低业主的心理预期;最后你出价高2万，说出一两点房子的优点;眼神和话语流露出真诚最后成功拿下;具体砍到多少，取决于业主卖房动机和整个谈判的节奏控制
第七:谈判最重要的是谈判前的策划和铺垫;一个成功的谈判,前期的策划和铺垫起到70%的作用,
建议签约前认真阅读星球置顶的文章《京房会十年实战谈判心法》提前祝成功签约！
<hr/>Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？
A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.
<hr/>Q：提问：京总，北京长期供应大量保障房，公租房，北京房价会不会因此下降？
A：回复：你好,感谢信任!先说结论，结论就是对北京的房地产市场没有任何影响，基本被市场忽略，因为你要想，北京的房地产市场走到今天，它不是一天两天的事情，它是十年二十年，无数的历史时间的累积，无数因素的共同作用才会变成今天这个价位，僵持的局面。
那么在这样的情况下，你不可能指望说我一个政策，一个土地，一笔交易，一个经济适用房能保证整个市场革命性天翻地覆的变化，这样的想法是不适宜的，为何政策对整体北京市场的影响都是非常非常轻微的，
我们可以从微观上分析一下。微观上你首先要知道一点，就是自住性房产是占有了整体的住宅土地面积，也就是说，我们所有的北京的土地是有限的，它的住宅用地出让指标也是有限的，自住性房产并不会增加供应数量。
会导致什么结果？就是我建自住性房产以后，我的商品房就少了，自住房越多，商品房就会越稀缺，所以你整件事情要综合起来看，当你看到廉价的自住房的同时，你要看到它的背后越来越昂贵的商品房。
从此以后，你想买一个正规的商品房会变得更加昂贵。就是说如果你用市场的方法把整体的购房人群分为几类，在北京有户口的，没户口的，有房，没房票的，老北京土著以及新的北京的居民，有没有经济适用房资格的，把他们分为几类，那么老北京土著当中的一些中低收入人群，年满25岁的，他们是比较高的受益者，他们可以以更低的价格获得房产，但是相应的对于那些北漂，那些小白领，或者他不想住郊区，一定要住市区，买商品房的白领来说，他们的购房成本是越来越高的，北京不缺购买力，保障房供应越充足，商品房就越稀缺。
建议认真阅读星球置顶的《因为保障房充足,所以商品房暴涨》这篇文章,祝一切顺利!
<hr/>Q:提问; 京总您好，看了您对其他粉丝的回答，受益匪浅！感谢京总的分享，想请教京总，您一般不推荐第一次买房的去新区买新房，除了有溢价之外，还有其他的因素吗？因为我是计划自住，10年之内肯定不会卖，所以有溢价的情况下，10年的时间应该不会亏吧！因为第一次买房子，家里人都期望能买新房，我自己也有点新房情节，总觉得花那么多钱买一个二手房，有点别扭。感谢京总
A:回答; 你好，感谢信任!为什么在过去投资新区的新房收益比较可观，是因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。
但现在已经进入存量时代，进入存量时代之后，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下，这个新区价格的阻力位很难突破。当前社会效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。
从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。
从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦，远郊区的高楼大厦可以速成，但人口是个难题！所有的经济活动，人口是前提。没有人口经济就不会繁荣。
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
<hr/>Q:提问:你好,京总,十万火急,我的购房资格是明年五一左右下来,上个月已经提前看房了,现在看上了一套房,刚好业主因为不着急腾购房资格,他买的新房还没有网签,我和业主初步沟通的是给他60%的首付款,剩余的40%过户前给他,他把房子先给我.这样操作的话可以吗?
A:回答; 你好,感谢信任!这种交易属于远期合同,原则上不建议这样这样操作,一般这种情况可以分为以下几种,
一是购买人的购房资质还没有下来,担心房价上涨和业主提前签订合同支付定金提前锁定房价,
再一个就是回迁房几年内不能交易;远期合同的特征就是交易周期拉长,会出现一个后期房价上涨的现象,这种情况80%的人会反悔;不反悔也会给你搞各种事情,
在实际操作中用这种远期合同风险是非常大的,一般新人不建议这种交易方式.
如果确实要买,正确的操作方法是不要签买卖合同,和业主签借款协议,把定金写成借款,
例如房子总价700万,我定金+首付给你300万,约定三年之后再交易,你就写借给他300万,然后每年的利息是24%,法律允许最高的利息,24%的利息3年之后利滚利就翻了一倍了,他肯定还不起,
然后你在签一个附加条款补充协议,如果他把房子卖给你利息就不要了,或者如果他把房子卖给你,你可以接受700万的价格买他的房子,这个时候你再补400万给他就可以了,
操作的时候需要做见证抵押,有几个人见证她是欠你的钱的,录像全部拍好,公证处做一个公证,房本上抵押,这样的话一般业主是不会违约的.比较保险一些.
建议认真阅读星球置顶的文章《京房会十年谈判实战心法》这篇文章写的主要是如何和中介业主打交道,还有签约类的一些攻略指南,祝一切顺利.
<hr/>Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，放水后明年有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手，
建议认真阅读星球置顶的文章《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！
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