北京楼市:未来五年的主流预判

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京房会拥有十年以上楼市实操经验,全网20W本地粉丝,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;京房会长期输出房地产投资底层逻辑和原理，追逐时政热点;为北京购房家庭选筹、交易保驾护航;
北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹跑在大盘前面.

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Q：提问：你好，我们家庭目前有一套住房,还有一个名额,但不能贷款了,负债情况目前的住房还有400左右的按揭,家庭年收入400左右,现在手头现金1000,年底还能拿到300左右,总价大概1200-1300,想在配置一套房产,想问下北京未来的投资区域或者说投资的重点在什么位置,未来的趋势?谢
A：回答：你好，感谢信任！317之后北京的房价涨跌规律：房价上升期，核心区品质次新+学区领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置。这是大行情出现时上涨的规律。非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。买房只要预算够尽可能选在核心区位置的品质次新，不要过多追求大面积，房间够用即可，买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是资金使用能力，能否在有限的资金让利益最大化,这个是现阶段房产投资的原理.核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。核心区品质次新的特征是:品牌开发商+品牌物业、楼领新，在整个区域属于稀缺产品,整体的居住体验都高于周边小区，在这个区域内属于置换改善的目标盘，未来这个区域内的客群置换升级第一选择就是这类盘。重要的是这类盘符合这个区域的购买力，需要不等于需求，有支付能力的才叫购买力。
而楼市下跌行情出现，偏冷门、配套差、品质差的小区会先跌，在传到地段好、配套好的老破小社区.最后是核心地段的品质次新盘。
总结就是：核心地段的品质次新最抗跌。一无产业、二无教育、三无品质又缺乏本地购买力支撑的远郊，下跌行情出现必然第一个下跌。即便有概念炒作的远郊，也要看这些概念最终能否落到实处，否则靠概念炒作支撑起的上涨，也容易出现过山车的现象，涨的是猛涨跌的时候也是直接腰斩。
用逆向思维看:就是楼市的低谷期哪个区域哪个盘最抗跌。最抗跌的就是行情出现领涨的盘,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，所以未来的市场主力是改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，核心地段的次新房会越来越稀缺；而品质次新几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段品质次新，符合未来市场的主流。可查看星球置顶中的文章《北京1000-1500万跑赢大盘选筹攻略》

Q：提问：京总，雄安新区这么多年过去了,貌似最近几年声音变少了,京总怎么看待雄安新区的后续发展呢?
A：回答：雄安新区是与深圳经济特区和上海浦东新区的并列的，原文是“一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。以前的深圳特区和浦东新区，只是国务院发的红头文件，雄安新区是由中央直接发文，规格要高很多。其重要意义不言自喻。雄安新区的设立属于国家战略级，规格极好、最受重视的国家级新区。 是北京非首都功能产业的定位，能否成功的的关键点在于如何形成一套经济社会运行制度激发生产力，雄安的使命就是不断尝试、敢于创新，为中国经济的未来探索新的方向、开辟新的道路。打开新的格局。只要政府重视，并且政策运用得当，雄安就会有一个美好的未来。从地理位置看，雄安新区比北京更靠南更西，官方解读是与北京通州副中心形成东西两翼，这种说法也有道理。
但我对雄安其实兴趣不大，原因是雄安在刚宣布时的一系列操作，三个县的房产过户全部被冻结，从而导致本地人和外地人都不能买卖。所有商品房全部停售，二手中介全部关停，在建的房子全部停工。
他们或许认为，房价是“炒房客“炒起来的。这种认知是经济学上的知识盲区。雄安变新区了，就要藏着掖着不能让投资客赚了便宜。如果认为是炒房客把一个城市的房价炒起来的，思维还停留在上个世纪。市场上从来没有”炒房客“，只有价值的发掘者。是商品本身物超所值，没有希望的城市，没有”炒房客“
对于一座新城的开发，原理是一样的。我并不需要你给我多少投资，你只要给我自由就可以了。雄安应该先争取自由贸易权。在这片土地上的买卖一定是自由的其次免于调控权，一座新城政策越多越严越容易限制劳动力和创新力。哪里有自由，哪里的经济就会繁荣。当年的深圳从一片国营经济中杀出重围背后的核心原因是深圳可以自由办企业，自由创业，甚至创下了四天一层楼的深圳速度。
如果雄安尊重自由贸易，尊重私人产权，让商业和交易自由进行。则雄安自然可以雄起。平地上可以崛起一座座金山。

A：提问：你好京总，感谢你的耐心回复，我们上周看了四个盘，望京新城，望京花园东区，花家地西里一区和南湖东园一区，想问下京总这四个盘哪个更好一些！

Q：回答：你好，望京新城的优势是位置比较好，价格比较低。也是这个小区最大的价值，缺点是小区的密度大，停车比较紧张。还有一个最大的缺陷是这个楼盘的物业口碑不好，楼道里经常会有发小广告小卡片的，物业也不管，加上出租的比较多，因为在望京最中心的位置，商业比较多，整体乱了点！总结就是望京新城是优缺点都比较突出的一个盘，由于价格比较低，所以成交量一直是望京排名第一，总体跟着大盘跑问题不大。如果追求居住品质的话可能差了点。
望京花园东区有一个硬伤就是一居和两居的户型设计有点差，三居室比较不错。还有一个就是楼间距比正常小区的要小很多。优势就是这个小区是高校老师的福利房，所以小区的人文素质还不错。
花家地西里的楼盘听说是供暖可能不太好，房子的建筑品质可能差了点，隔音不太好，优势就是小区的老年人比较多，有一部分楼是回迁，其他是中日友好医院，农业银行，国航的福利房，所以人群结构比较单纯。整体比较安静。
南湖东园一区这个小区是当年建工集团盖的，所以有一部分是这个单位的职工加本地人，整体的人文素质还好，整个小区一共是15栋楼，6栋是板楼，9栋是塔楼，距离地铁站大概500米左右，这个也是它的优势。不足就是小区没有地下停车位，全是地上的，车位有些紧张，户型设计的话因为建筑年代比较早，108平的两居室进深比较长，客厅的窗户很小，所以采光不是很好，看房的时候注意晴天看一次，阴天看一次。
总体这四个盘保值属性跟着大盘跑都还可，望京新城和南湖东园一区热度在望京比较靠前，所以未来的流通性可能会更有优势一些。具体可查看星球置顶的文章《关于望京刚需改善的选筹逻辑和具体楼盘涨幅数据》祝一切顺利！

Q:提问:老师你好,上周我看了一个还没有房本的回迁房,房东着急拿钱,我可以先给他房款等房本拿到在办手续吗?这样的话有没有什么风险,
A:回答:你好，感谢信任，这个问题你要想房东为什么着急拿钱,因为穷,回迁户最大的特征就是房子还没盖就恨不得把它买了,你这种签的属于远期合同,如果你给业主签订合同几年之后交易大概率90%要吃亏,因为陌生人在利益面前人是没有信用的,尤其是拆迁户.交易周期拉长会出现一个后期房价上涨的现象,这种情况80%的人会反悔;不反悔也会给你搞事情,在实际操作中用这种远期合同风险是非常大的,正确的操作方法是不要签买卖合同,签借款协议,不要写定金写借款,比如说你的房子总价700万,我首付定金+首付给你300万,约定三年之后再交易,你就写借给他300万,然后每年的利息是24%,中国法律允许最高的利息,24%的利息3年之后利滚利就翻了一倍了,他肯定还不起的,然后你在签一个附加条款,如果他把房子卖给你那么利息就不要了,或者如果他把房子卖给你,你可以接受700万的价格买他的房子利息就不要了.这个时候你再补400万给他就可以了,操作的时候需要做见证抵押,有几个人见证她是欠你的钱的,录像全部拍好,如果没有产权证到公证处做一个公证,如果有产证一定要上一个抵押证,这样的话一般业主是不会违约的.祝一切顺利！

Q：提问：京总您好,我的情况是海淀有一套老旧学区房,市场价大概在900左右,贷款还剩不到100,老公名下有一套顺义的别墅,市场价大概1800左右,现在我们两个已经没有名额.老人名下还能再放一套,我们家庭大概的年收入在300-500左右,有时候好的时候能在500以上,我的问题是:现在北京的价格算高吗?因为我们因为工作的原因很少过多的关注市场,现在北京大力推出共产房保障房公租房,对未来房价会有影响吗?我们这种情况适合再买一套用来抵御通胀吗?感谢京总,问题比较复杂,麻烦了
A：回答：你好，感谢信任!北京目前的房价算比较低的了,城市能量足,价格低,未来会继续上涨;其次再说房价,高是个结果,不是原因,原因是因为北京的价值高,大家在这个城市更容易赚钱,出得起价格,所以房价才会高,换个角度房价并不高,因为货币多,市场上才会有那么多购买力.无论看到什么价格高,首先要看的是它的价值和它的需求,如果它有高价值,就没有高低贵贱之说,保障房公租房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房,导致商品房的用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是低端人口,商品房适用于高端人口的财产保障,两者不冲突.也就是说,保障房不会影响商品房的价格,长期看商品房的价格会越来越高.结合你们自身的情况,收入还可以,老人名下有名额,可以再配置一套纯投资品,建议在朝阳选一个三居室,具体可查看会员内部文章《朝阳刚需改善选筹分析》祝一切顺利!

Q：提问：老师好,我一直在纠结是买那个区域，是买有规划、未来可能还有更上异步发展的地区，比如永丰、东坝、望京您昨天直播提到的丽泽；或者我也考虑过比较成熟的感觉不会有很大变化的成熟核心区，比如双井、望京、海淀西三环左右的军博等。其中望京算哪一类我也没搞清楚，感觉比较成熟了、还有发展可能、但是也挺贵了。这两类有未来发展可能的不成熟地区，和核心成熟区您觉得我应该买哪里呢?首付预算450~500万，总价1200万以下,房子希望自住，但最核心考虑的是纯投资;户型要求方正一些、不要太奇怪，几居室没有特别要求、投资为核心诉求;目前未婚、无对象，生孩子应该要至少四五年之后，工作具体地点在广安门，但是未来工作地点有可能会变动;之前去了华樾国际几趟，在二期先预留了一套，但是感觉东坝虽然规划还算可以，但是周期会很长，而且东坝好像也没有规划高科技产业，所以后续好像产业基础不一定好，我就担心这个地方八年左右的时间增值性不好，也麻烦帮我参谋一下呢
A：回复：你好,感谢信任,首先东坝不建议考虑，从过往的发展进度看，现在的溢价高，99%买过来站岗，5年之内应该是不会有什么起色的。根据你的核心诉求和总预算，推荐望京板块，望京的潜力是目前北京最大的一个区域，距离你现在工作地较近，新房和二手房之间建议考虑二手房，新房从5年周期计算目前北京没有非常值得投资的项目，都是期房首先交房时间较晚，其次存在一定的溢价，从保值性和升值性新房跑赢二手大盘的概率极小，我们的这个预算可以买到望京的升值第一梯队;望京最大的优势是产住结合，望京所处的板块北侧紧靠中央别墅区，南临国贸CBD，西临奥林匹克森林公园，东临机场高速，从位置上中关村、机场、望京三点一线望京位于正中间，从交通上四环、五环、京密路、京承高速四条主干线围绕望京，地铁13、14、15三条贯穿整个望京，从产业发展，望京是产业升级，对比国贸中关村金融街和CBD望京是唯一一个实现了居住+产业的区域，因此望京最大的优势是产住结合，后续会有更多高新产业入住，同时有相对比较成熟的商业配套，学区溢价低，可以说是未来发展潜力巨大的一个核心板块，望京板块未来的潜力为什么高于其他板块，望京不是单一的只有产业，而上地的西二旗只有产业，望京未来会和来广营链接，从某种意义上这两个区域有一定的联动关系，来广营的地理位置属于新望京，深处意思是承接望京未来的产业转移，类似于蹭望京的流量。而上地西二旗已经饱和，两者在未来的预期不是一个等级。除此：阿里总部正在建设，预计2024年下半年建成，投入使用后北京和杭州将成为阿里的双总部，望京和国贸CBD还不一样，望京有很多品质楼盘，而国贸的商务氛围比较浓厚，没有居住氛围。望京只所以能够支撑今天的房价是因为产住结合+商业配套+低溢价学区。只有产业的房子属于优质房产，有产业+教育的属于核心优质房产，有产业+教育+品质的属于顶级核心优质房产。今天的望京是既有产业又有不错的教育还有不错的次新品质。从当前的市场来看，升值性好的都涨的比较快，所以不少人会潜意识觉得买这些升值性好的板块是高位接盘，其实这是一个买房投资的一个错误思维。越是升值性高的区域越值得买，越是升值性不高的区域越没有购买价值，过去不升值，未来可能也升不了值，这是短周期，如果看长周期，原本升值性好的区域和板块依旧会表现的很突出。（这个观点需要排除单纯的高溢价学区房，因为受政策影响未来的波动性会更大）所以：如果求保值性高流通性强+教育配套，望京板块未来还会跑赢市场大部分板块，无论是从保值性和升值性都是比较稳健的一个板块。可以关注下融科橄榄城、大西洋新城G区、澳洲康都、慧谷阳光、国风北京、国风上观、季景沁园、上京新航线,祝一切顺利!

Q：提问：你好京总，目前我看了两个位置，一个是朝青的青年汇，一个是常营的柏林爱乐三期，感觉柏林整体更好一些，就是稍微远了些，青年汇的优势就是近，因为我在安贞地铁站附近工作，工作比较稳定，这两个盘该怎么选，谢谢京总。
A：回答：你好，感谢信任！朝青和常营选盘的逻辑完全不同，朝青涨幅最好的楼盘是逸翠园，天鹅湾，常营涨幅最好的楼盘是金隅丽景园，为什么会出现不同产品反差的现象。朝青做为承接国贸最优质的刚需兼上车板块，购买力自然不缺，而常营属于次级溢出板块，购买力自然没有朝青优质，所以呈现出的结果就是，朝青板块品质楼盘领涨，如逸翠园、御翠尚府、天鹅湾北区，而常营呈现出的结果是上车盘领涨，如金隅丽景园、优点、苹果派，买房投资最忌讳矮子里面拔将军，当下市场核心区品质次新领涨，溢出板块上车盘领涨。建议你仔细阅读星球置顶的文章，北京房产投资逻辑和原理，看你想要什么了？祝一切顺利！

Q：提问：京总你好，目前我手头上的资金大概是100左右,家里能给支持30左右,加上公积金可以提出来20左右,一共150左右,想请教京总,在通州买一个公寓,租金大概每个月能到4500-5000左右,这样的安排合适吗?盼回复,另外现在出手会不会高位接盘,还是在等等呢?
A：回复：你好,1:房产投资讲究的是机会成本，效率优先原则，在有限的资金实现价值最大化，房产投资的逻辑是涨幅靠选筹赚钱靠杠杆，五成的首付赚钱效应大幅度降低。更重要的是浪费了你的首套首贷资格，其次居住体验差，商水商电+高额物业费，持有成本大大增加。没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装复式居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高导致流通性比较差，其涨幅是远远低于住宅，房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，绝大多数公寓是不好落户的，对于学位紧俏的地区来说，就意味着连上学都无法解决。租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本都需要很多年。
2:中国的经济还在增长期，城市化进程刚刚近半，所以房价还在高增长期，国际惯例是，城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。
根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向123线城市的房价至少还要上涨15年以上。一线城市的房价，住房更紧缺，所以房价会更坚挺。二线城市有些城市因为经济不好，可能上涨的力度没那么强。那些经济好的地区，人口持续流入，末来的20年也不太存在，房价会有下跌的情况。三线城市就需要选择，如果经济特别差，比如东北，人口出现大量流失，房价有可能下跌，四线以下的城市，不太好说，主要还是看经济和人口流向
北京作为首都，价格真的不高反而很低,调控导致的,房价从长期看永远也不会到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走的，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。更何况是我们经济在腾飞的中国了。核心城市核心地段的核心房子永远是核心优质资产
3:150的首付可以想办法在融50,可以买到核心区不错的投资品,具体可以查看内部资料,《100万以下低成本融资操作方法》

Q:提问:京总您好,经常看你的直播,非常认同你的投资逻辑和对北京房产这方面的观点,目前我的情况是这样,刚卖了牛街的一套三居室,大概下个月能拿到尾款,到手一共是2500左右,目前看了望京和太阳宫这两个区域,望京看的是东湖湾,保利中央公园、臻园,太阳宫看的是凤凰城,裘马都和太阳公元,目前不考虑贷款,已经没有资格;单纯是为了离公司近一些,想请教一下京总,望京和太阳宫应该怎么选,另外朝阳公园后期的升值潜力如何.

A:回答:您好,感谢信任,先说太阳宫区域,太阳宫属于东北三环较优的板块，所以行业内称之为低调的贵族，太阳宫本地缺乏产业支撑，除了几个零碎的破写字楼外几乎没有像样的办公，为什么还能挤进朝阳的前列，一是因为学区，朝阳的教育虽然和东西海比不了，但朝阳作为北京经济最强的区，教育近年来发展有目共睹，硬是培养出了几所可圈可点的名校。相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要比东西海强很多，从价格上来说，朝阳也更亲民，可选空间更大。因此长期在朝阳生活、工作的，对居住品质要求更高，无法接受东西海老破小，没有北京户口的，会把朝阳作为首选的区域。太阳宫内部的教育资源主要是人大附朝阳学校和分校加朝师附小。学校好不好看什么？看家长，再往深处说看生源，太阳宫居住的的人群结构一直不错，自然生源比较优。其次是位置比较好，处于东北三四环之间，闹中取静，和海淀的万柳有对称之说，加上区域品质次楼盘扎堆，很容易吸引到外区人口到本地买房，供需失横，房价自然飞涨。太阳公元属于太阳宫交易量一直很活跃的楼盘,分为南区和北区,户型无明显的差距.目前溢价也是比较高的,如果追求品质可以长持的话是一个不错的选择.
三元桥交通都没啥毛病，产业比较零碎，和太阳宫仅一条街之隔，房价的涨幅却一般，主要是缺乏优质的教育资源，所以房价一直涨不过太阳宫，如果买在这个地方,未来学区摊平是可以实现稳赚,当然有不确定性因素.裘马都和凤凰城都属于品质楼盘,其中凤凰城三期以后最后,一期较旧,裘马都临近京密路,晚上会有噪音.
最后说望京,房价为什么如此之高，最贵的小区保利中央公园单价竟然超过了14万。望京为什么从最开始的睡城摇身一变成为了北京的第二CBD，望京的崛起主要是依托前些年高速发展的互联网行业, 互联网行业的核心特征就是少数赢家财富积累以几何速度膨胀并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼留下核心资产,如百度阿里腾讯，
其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口，同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。
望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者是无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。
即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力有多强，整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直也不高，而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.最大的优势就是产住结合.
中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;总结望京主要是生的比较好，一个运气爆棚的神奇板块，多年前很多人瞧不起望京，今天高攀不起。
望京自身又分为望京东、望京西、望京北和望京南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北也是这些年发展的重点，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。
最后说一下朝阳公园,这个区域属于北京的第一批豪宅盘的标志性的区域,仅靠朝阳公园天然优势,也是明星扎堆儿买房最多的区域.优势是人群结构比较纯粹，和望京太阳宫双井不同的是这个板块坐拥的全是豪宅系，而像望京双井这样的板块有高中低三个不同档次的楼盘，所以整个朝阳公园内部的置换动力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是对一线明星的吸引力是比较强的。这个区域有个怪异的现象就是普通过日子的人不太愿意买在这，主要是体现在户型上，140平的可能是一居室两居室。感觉有点不太接地气，但属于优势，整个区域的圈层就比较纯粹。祝一切顺利!
综合:建议首选望京、楼盘选筹上没什么问题,其次太阳宫,三元桥不建议选筹,这个预算属于终改的预算,要注意房子未来的流通性,如果流通性不好,价值会打折.祝一切顺利.

Q:提问:京哥您好,刚拿到居住证,这个月准备计划开始看房,以后还请京总能够多多指教,现在有一个问题想请教京总,就是我看房前应该做哪些准备,或者应该注意什么?

A:回答:你好,感谢信任!房最重要的是选筹:而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,选错板块,产品选的再好对于房子的升值性起不到任何作用.地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素.
我们第一次买房经常会陷入一个误区，就是评判一个小区的价格高低，是根据自己能不能买得起为依据。自己买得起，就感觉不贵，性价比高，可以买来投资，即便短期内不涨也没关系，安慰自己可以长持，所以买入了远大新.自己买不起就觉得太贵，等价格跌了再买。同时告诉自己不值这么多，换选其他区域。一次次错失时机。在选筹时，首先要做的就是要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场，然后再看自己所能调动的资金量有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距。在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再选次级板块。这是正确的选房顺序和逻辑。确定好价值板块后，一定是要在目标区域大量踩盘，建立区域价格体系，什么是价格体系？说人话就是在目标区域内，什么样的房产值多少钱你要知道。这个技能，大部分人是没有的，但是练这样的技能其实并不难.
确定好区域后，大量看房，看房不是盲看，小区有几种户型，分别对应的价格段是多少，该价格段内价格有高有低，那么对应的楼栋、楼层、装修差别有哪些。要清楚小区内的这些差异。在一个小区情况摸清后，同样的方式再进行第二个，第三个。正常情况下，一个版块可选小区十个左右，并不会浪费很多时间。完成小区之间的纵向对比后。相同价格段的两个或几个小区，差距有哪些，哪些会对以后的升值更有益处，哪些因素可能会影响升值等等。通过以上的步骤，我们会发现，其实最后可以选择的小区非常少，基本也就3—5个小区。
在大量看房的过程中，可以选择不同的中介，这样在看房的同时，就可以顺便筛选出靠谱中介，找到可以合作的中介，他们可以帮你去重点监控这几个小区，一旦出现合适房源，只要中介稍做描述，你就可以立刻判断出这套房市场价大概在多少，是不是笋盘，是否值得立刻去看房谈判签约。这样你就有了对市场绝对的判断能力
比如朝青涨幅最好的楼盘是逸翠园，天鹅湾，常营涨幅最好的楼盘是金隅丽景园，为什么会出现不同产品反差的现象。朝青做为承接国贸最优质的刚需兼上车板块，购买力自然不缺，而常营属于次级溢出板块，购买力自然没有朝青优质，所以呈现出的结果就是，朝青板块品质楼盘领涨，如逸翠园、御翠尚府、天鹅湾北区，而常营呈现出的结果是上车盘领涨，如金隅丽景园、优点、苹果派，买房投资最忌讳矮子里面拔将军，当下市场核心区品质次新领涨，溢出板块上车盘领涨，常营板块由于配套成熟，所以贵妇盘的涨幅还可以，如果在配套极差的地段，这种盘至少站岗10年以上，未来北京能跑赢大盘的房子依然不到20%，这是微观市场选筹的核心方法论，并不复杂，只要多下工夫就能做到!祝一切顺利.

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