北京楼市:房地产将有五大事，三好两坏

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北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹跑在大盘前面

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Q：提问:你好京总,预算首付款最高500万，贷款300万;购房动机：自住（尽量保值增值）,房型两居室（三居室最佳）;工作具体地点西单地铁站,倾向区域二手房朝阳双井、百子湾、四惠、四惠东、朝青板块；丰台丽泽、玉泉营、草桥、马家堡、角门、大红门板块东城：永定门板块海淀次新即可（暂时未找到）;新房长安悦玺97平米三居（目前已开售，丽泽、七里河土拍共产房（若能摇号）;计划购买时间新房立即可买，二手房预计22年2月下户口买;若新房具备增值保值潜力的话（自住至少15年），首选新房；否则二手;其它需求或疑问：第一，对小区的公园等没什么要求，别是回迁房、老公房、非部委等经适房即可第二，尽量不要超过一梯三户，尽量不要塔楼和奇怪户型第三，房龄尽量在2000年以后
A：回答:你好感谢信任!800万的总价建议考虑以下行政区,朝阳区:望京、朝青、双井、丰台区丽泽;丰台区马家堡、角门、大红门不推荐原因800预算买丰台冷门板块属于资源错配,丰台是北京分化最严重的区,北京但凡是靠着铁路的区域没有一个涨幅能跟上大盘的,而丰台是火车站铁路最多的区,尤其南三环以外的板块更像是县级市的水平,赵公口规划的商务新区如果没有一个长时间的重视程度和资金投入短期很难有气色。丰台一直不景气一是没有好的教育资源，二是高产业比较弱几乎没有，区域普遍是批发市场为主。丰台利好的区域只有一个,丽泽商务区截止到今天已经入驻了几百家高科技企业。已经全部签约,就等着搬迁.每一个企业实力都不比华为弱,丽泽直接辐射的区和主要溢出的未来购买群体会不断增多，整个丰台的主要购买人群都会集中到这个区域,人口达到一定密度就会释放市场红利.如果考虑丰台区建议在丽泽商圈选盘.
朝阳区四惠、四惠东不推荐的原因是800预算可以上双井朝青望京.双井属于国贸的后花园,租金高流动性好,楼盘高中低三个档次都有,可以承接国贸不同的购买人群,属于国贸50%以上上班人群首选的区域,保值增值性都比较不错.朝青属于国贸主要的溢出板块,可以常年承接国贸的刚需购买力.望京最大的优势是产住结合,北京产住平衡最好的区,丰台区丽泽2居室关注:保利百合、益丰苑、金泰城丽湾、顺驰蓝调、万年花城4期、恋日花都;3居室关注:万润风景、三环新城8号院、朝阳双井2居室关注苹果社区南区、首城国际A区、A派公寓,3居室关注华腾园;朝青2居室关注华纺易城、青年汇佳园、珠江罗马嘉园西区;3居室关注国美第一城3号院,望京2居关注澳洲康都、北纬40度二期、北京香颂、首开知语城、炫彩嘉轩,3居室关注:大西洋新城C区、在望京更建议首选2居,因你持有的时间较长,2居室全是第一梯队的品质楼盘,保值升值性比较靠前,望京同其他商圈不同的是,行情出现品质楼盘领涨,中端住宅跟涨.以上是几个商圈的楼盘推荐,品质大多为05年之后,比较适合长持关于商圈排序建议:首选望京、其次双井、朝青最后丰台丽泽,祝一切顺利!

Q：提问:老师您好我的预算650-700万(首套首付40%,+贷款60%)希望保值升值2-3居室即可,工作具体地点在金融街;家里所有亲戚在大兴，黄村和枣园附近，如果在大兴;父母能有个照应;买房暂时也不会住，主要考虑还是保值和上涨空间大；但毕竟全家在北京无房，目前的地方万一腾退也没地方去。到时候万一没钱这套要是能自住更好，但还是第一考虑升值，因为感觉自己赚钱有上涨空间，将来还是会换改善;
A：回答:你好感谢信任,五年后可能有置换的可能性,建议以二手房为主,新房买过来就存在溢价,更多的是品质溢价,如果以保值升值不建议首选新房,二手房的优势是买过来可以出租,租金可以抵一部分房贷.根据我们的一个预算和工作地点以及家人的居住地:推荐三个行政区丰台朝阳大兴;丰台关注丽泽板块;丽泽的市场红利还未释放,保值增值性比较稳健,可以看草桥欣园四区、三环新城7号院、8号院、万年花城四期;草桥欣园四区属于草桥板块的热门楼盘,三环新城7号院属于玉泉营板块的热门楼盘,万年花城四期属于玉泉营板块的标杆楼盘,这三个盘在近2轮的市场涨幅中上涨过快,短期可关注小区成交量,近期会有政策走向导致业主心态变弱,如果有性价比不错的房子可以考虑入手.建议在下一轮上涨之前上车,否则一旦市场上涨,这几个小区的涨幅可能较大.朝阳看下双井朝青四惠板块,这三个商圈可以承接国贸的主要溢出,长期不缺购买人群;保值增值性比较稳健.朝青关注华纺易城、青年汇佳园、国美第一城;双井关注华腾园、百环家园、四惠关注壹线国际、通惠家园;大兴区推荐亦庄核心区河西板块,亦庄新城的人口红利饱满后会释放人口红利,配套也在慢慢成熟,如果想距离你父母近一些可以考虑这个板块.可以关注下万科金域东郡、中信新城东区、海梓府;以上楼盘是每个商圈品质不错的第一梯队,保值增值性比较稳健,适合持有5年期!祝一切顺利!

Q：提问:老师您好;晚上您在直播间说潘家园为啥不能买,近期刚看好一套房子,中介准备约业主谈谈价格.
A：回答:你好感谢信任,潘家园位于朝阳三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的亦庄高，核心原因就是这个区域的大部分业主全是D城区的拆迁安置户，整个区域满地狗S，随地吐痰遛狗不拴绳，人文素质很差，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;买房选筹从微观层面上分析就是选地段、楼盘和房源，这三个指标都比较重要而不是看重其中的某一个点，地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性，房源决定未来的流通性，这三个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素。好地段的特征是：高新产业聚集高端人口聚集+稀缺性配套。品质看2个部分，一个是楼盘自身的品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是楼盘居住体验和物业，区域品质看的是整个商圈的居住环境。不知道您多少预算,可否告诉我您的预算?

Q:提问; 老师你好,想和你咨询一下回迁房能买吗?还没有下产证,比较便宜,低于市场价大概是50-80万,上周和父母一起去看了,觉得总体还可以.
A:回答; 你好感谢信任,远期合同一般情况可以分为以下几种,一是购房资质还没有下来,担心房价上涨和业主提前签订合同支付定金首付款,再一个就是业主的产权证还没有办下来,或者是拆迁房回迁房几年内不能交易.拆迁户的特征就是喜欢钱,拿到房子的第一个月就恨不得把房子卖掉变现,如果你给业主签订合同几年之后交易大概率90%是要吃亏的,因为陌生人在利益面前人是没有信用的,尤其是拆迁户.以上无论那种情况都有一个共同的特征就是交易周期拉长,会出现一个后期房价上涨的现象,这种情况80%的人会反悔;不反悔也会给你搞事情,如果在实际操作中用这种远期合同风险是非常大的,正确的操作方法是不要签买卖合同,签借款协议,不要写定金写借款,比如说你的房子总价700万,我首付定金+首付给你300万,约定三年之后再交易,你就写借给他300万,然后每年的利息是36%,法律允许最高的利息,36%的利息3年之后利滚利就翻了一倍了,他肯定还不起的,然后你在签一个附加条款,如果他把房子卖给你那么利息就不要了,或者如果他把房子卖给你,你可以接受700万的价格买他的房子利息就不要了.这个时候你再补400万给他就可以了,操作的时候需要做见证抵押,有几个人见证她是欠你的钱的,录像全部拍好,如果没有产权证到公证处做一个公证,如果有产证一定要上一个抵押证,这样的话一般业主是不会违约的.祝一切顺利.

Q:提问; 老师好,一共三个问题1.商业底商将来会不会在房产税的征收范围;我手上0几年买了几套底商，到现在回报率都在7%以上，我怕房产税算底商，所以考虑出售几套2.龙潭湖附近的房子值不值得购买;3.老师不推荐万国城的房子，如果买了单价65000，不是6号楼的临铁路。买的5号楼21层，141平米的，总价910多万，当时买的时候就是因为朋友买的楼下17层，快1100万了，同样的户型，冲动了;将来会不会不好出手，万国城属不属于副中心的核心位置。
A:回答; 1、现在的商铺已经有多种税种，房产税主要针对的是住宅，但尽可能投资不建议碰商铺，商铺在互联网不发达时，商铺投资概念很活跃，号称一铺养三代。但现在情况和以前完全不同，互联网对实体商铺的冲击日益严重，除非位置绝佳，否则回报非常低。商铺是一个极容易受到冲击的资产，门口马路加个栏杆，人流过不来，租金立刻下降，若门口修地铁，那这五年更是苦不堪言。商铺最主要的功能就是收租金。实体凋敝，顺利租出尚且困难，更别提高价租出。若靠租金回报，仅收回成本就需要短则十几年，长则二十年，而住宅，可能已经经过几轮行情，几倍收益落袋为安，潇洒生活了。商铺看的是现金流,住宅看的是升值,建议优化一下留几个核心位置的就可以,其他的换成住宅.
2、龙潭湖附近的房子普遍属于老社区,关于老破小值不值得买,一定清楚背后的核心逻辑，对于老破小，房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地。老破小=土地价值;新房=土地价值+房子本身价值;如果我们把关注点从老破小本身，转移到土地上来：问题就是这样的;市中心的老破小值不值钱=市中心的土地值不值钱？这个就比较清晰了.第一:一线城市北上广深，市中心的土地是稀缺的，最终市中心老小区也能得到善终。因为他们的市中心一直都是市中心，从来没变过。第二:二三线地级市中心的老破小，都会以悲剧收场。因为这些城市想发展，通常要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，所有企业往新区方向迁移.企业带动人口,市中心的整体迁移，是老破小最大的敌人。新区越金贵，市中心的老破小就越破败，这个时候买老破小，大概率会被套牢，大概率成为贫民窟;踏空的可能性较大.市中心不会大范围迁移的城市，老破小还有利可图，可以买但别太贪，有得赚就及时出手见好就收，别让老房子成为被保护的文物就行。
3、通州万国城的地段是非核心板块,妥妥的CEO韭菜盘，后边有条铁路20年之内不可能拆是个大硬伤，周围老破小加城中村，纯粹的贫民窟;矮子里面拔将军，投资的大忌。实际住在这个小区到哪里都不是很方便，去北关北运河要经过一片城中村，对应的南关小学也在城中村里面，周围都算上外来务工人员，整体比较脏乱，铁路后边的城中村最为明显。再说房子本身的居住体验，定位是豪宅盘，实则夏天热得让你受不了，并且不允许自己加装空调。房屋质量不如十年前的东直门MOMA，小区环境，一个字太小太密了，容积率太高了。开发商对外宣传4.2的容积率，实际我感觉至少5以上,整个小区只有这5栋房子，还加一个7号楼商业;项目自带商业是减分项;通州的定位虽高,但现在没有任何价值,最开始副中心消息出来之后,通州次新领涨，导致大部分次新盘的溢价还没有洗净，未来一段时间内通州的溢价还会存在，如果入手的价格过高就代表着未来的利润减少。通州属于概念性的新区,长期利好，但利好并不是通州所有地段,概念性的新区最先享受红利的一定是核心区,如果通州未来规划落地，值6万，现在地皮还在晾着就卖6万，冲进去就是韭菜。买新区的逻辑是在一个5年后价值10万的板块，今天低价买入未来收益。反之现在的通州：地段价值4万+炒作2万，已经提前透支房价,就算硬拉，依现在的价值+上长期双限从6万拉到10万还是有一定难度的。通州黄金投资时间已过，以后也就全市的平均水平。930之后，全市就通州涨的最慢。15年到16年这两年，通州已经把所有的利好全部兑现完了。典型的案例就是华业东方玫瑰，开盘价6万，当时购房者把售楼处的门都挤碎了，现在二手也就4W多还不好卖。通州很大，大部分板块没有投资属性,副中心不到155平方公里,通州万达和运河CBD这两个商圈未来还有价值， 运河CBD如果建成，会聚集大量金融互联网产业,有近100万本地常住人口，如果一定要投资通州，建议买在运河CBD东侧的三角区，虽然贵，但是以后可以享受到政府的优质教育资源，肯定是不错的，至少抗跌。长持吧!通州买房可以查看会员文章《为什么买通州80%会亏钱,通州购房攻略》祝一切顺利

Q:提问:京总,五福堂这个小区以后会有行情吗?在考虑要不要卖了换一套.
A:回复:你好,感谢信任!这个小区一般吧,周边没什么配套设施，只有八号线，想逛街要走很远，周围没有大超市，全是小商店，要说优点就是房子比较新，户型格局朝向也可以，缺点就是小区的停车位比较紧张，平时停车得靠抢，每天停车不花半小时以上到不了家;并且停完车你还得走几公里;如果置换的话不知道你预算多少

Q:提问:朗润园，紫郡府还有富力那个盛悦居可以吗?次新,宣颐有点旧了感觉.

A:回答:在旧宫买次新，从房产投资的角度等于矮子里面拔将军，如果旧宫不释放潜力，行情不会太好。肯定不如河西;如果能增加预算，建议选三居，如果增加不了，两居也可以。因为北京的每一轮行情，都是置换人群把房价一步步推高，所以三居室未来的主流产品，亦庄购买力足够强，只要有行情，稀缺性的楼盘全部领涨，不建议等两年再买，收入赶不上房价，行情只要一来，房价上涨的速度超过我们的想象。

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