北京楼市:朝阳刚需买房看这篇就够了

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当今房产自媒体经常会有一些博流量的类型，这类博主的媒体属性大于房产投资属性，大家要懂得辨别真伪，真正懂房产的人不仅要掌握底层逻辑和原理还要同时拥有实战经验，有过多次买卖经历，两者缺一不可，有的只停留在理论层面，缺乏实战经验。判断房产自媒体真伪最佳的方法一是阅读他的文章，文章可以形成整体的思维。二是看他有无直播，如长期不直播或直播无法对问题对答如流，大概率可以判断是一个纯键盘侠，三是直接和他语音通话，文字问答有充足的时间准备，如果能直接切中问题关键，并给予合理可采纳建议;可以80%判断是真正的专家。
大量推荐新盘、文旅、海景、商住以开发商做为背书的要谨慎选择，真正成熟的投资者一定是主攻二手房市场的。
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Q:提问:京总,亚运村现在还能买吗?我看很多人说这个地方比较保值.请你分析一下,感谢
A:回答:亚运村目前的溢价比较高，主要体现在学区上，朝阳外国语和陈经纶嘉铭分校都在这个区域，整个区域楼龄大多是2000年左右的，不太新也不太老，小区品质一般，目前投资的话建议回避。

Q:提问:看了一个视频,说未来通州副中心有机会超过陆家嘴.
A:回答:20年都未必,从各方面都没有可比性,第一时间不允许,第二行业发展周期不允许.改革开放后ZG的经济处于高速发展阶段,成就了一个个金融商务中心,这种周期过了就没了

Q:提问:京总,问一个宏观方面的问题,你怎么看待其他城市颁布的现房交付
A:回答:为什么如果强制现房交付会导致房价飙升,现在的期房有很多问题,那为什么不能强制要求全国只卖现房;原因很简单,如果强制现房交付,全国所有的开发商都要全款造房子,他不能借银行一分钱,这个成本会飙升到什么地步,开发商是要使用金融杠杆去盖房子的,如果全都全款造房子,都得凉凉.期房的优势是便宜,相当于你现在买了3年以后的价格,因为你所有的风险都算在了便宜上.期房的不确定性就是有风险高,好处就是便宜.如果你想要更高的确定性,可以交完房买次新,但价格和现在的一定是不一样的,因为别人承担了风险.开发商是把你的房子抵押在银行,他是要靠你买房的资金回收之后才能解开抵押给到你房产证,如果规定卖现房交房即交证,北京10万一平的房子,现在卖你15万当场给你房产证,你觉得划算吗?经济学就是要让我们理解凡事都是有代价和成本的,不可能什么好事都被我们占

Q:提问:老师您好,我们是做家政服务的,计划在丰台区域租一个写字楼,期望能够覆盖3-5个高端小区,请你站在专业的角度上帮忙分析一下,谢谢
A:回答:整个丰台比较有消费能力的全部集中在丽泽商务区附近,其中西局板块是丰台目前发展最好的一个区域,其次是玉泉营和草桥板块,丰台科技园处在丰台的边缘终点，属于两区交界处，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，建议在草桥和玉泉营附近选址.优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才,各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.丽泽在北京相当于4个2,略比王炸稍弱.可以看一下西国贸·科技孵化广场、优橙创新中心、融达国际、中林置业大厦5元左右一天、新华创新产业园、玉泉营和草桥商圈消费能力比较强,住宅区比较集中,也是目前丰台最活跃的一个商圈

Q:提问:预算首付+贷款金额 1500-1600，最多可贷款200万;自住或纯投资兼顾，希望未来至少跑赢通胀，最好跑赢北京80%以上楼盘涨幅;几居室/面积区间 3居室以上 120-160平米;工作具体地点在大望路;目前有自住房通勤也方便，刚卖掉另外的房子，估计全部房款最晚4月底到手，可以等看好了随时出手。
A:回复:1500-1600万属于改善的预算,这个价位在北京属于蓝海市场,如果买入的位置过偏,未来的流通性不会太好.推荐2个板块:双井、望京板块;双井是目前北京投资首选的区域之一。双井属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，所以长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错，如果投资的话可以说是一个不错的区域。望京主要是生的比较好，一个运气爆棚的神奇板块，多年前很多人瞧不起望京，今天高攀不起。望京房价为什么却如此之高，最贵的小区保利中央公园单价竟然超过了14万。望京为什么从最开始的睡城摇身一变成为了北京的第二CBD，望京的崛起主要是依托前些年高速发展的互联网行业, 互联网行业的核心特征就是少数赢家财富积累以几何速度膨胀并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼留下核心资产,如百度阿里腾讯，其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口，同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者是无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力有多强，整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直也不高，而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.最大的优势就是产住结合.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高.望京自身又分为望京东、望京西、望京北和望京南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北也是这些年发展的重点，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。317之后北京的房价涨跌规律：房价上升期，核心区品质次新+学区领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置。这是大行情出现时上涨的规律。非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。买房只要预算够尽可能选在核心区位置的品质次新，不要过多追求大面积，房间够用即可，买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是资金使用能力，能否在有限的资金让利益最大化,这个是现阶段房产投资的原理.核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。核心区品质次新的特征是:品牌开发商+品牌物业、楼领新，在整个区域属于稀缺产品,整体的居住体验都高于周边小区，在这个区域内属于置换改善的目标盘，未来这个区域内的客群置换升级第一选择就是这类盘。重要的是这类盘符合这个区域的购买力，需要不等于需求，有支付能力的才叫购买力。而楼市下跌行情出现，偏冷门、配套差、品质差的小区会先跌，在传到地段好、配套好的老破小社区.最后是核心地段的品质次新盘。总结就是：核心地段的品质次新最抗跌。一无产业、二无教育、三无品质又缺乏本地购买力支撑的远郊，下跌行情出现必然第一个下跌。即便有概念炒作的远郊，也要看这些概念最终能否落到实处，否则靠概念炒作支撑起的上涨，也容易出现过山车的现象，涨的是猛涨跌的时候也是直接腰斩。用方向思维看:就是楼市的低谷期哪个区域哪个盘最抗跌。最抗跌的就是行情出现领涨的盘;北京长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，所以未来的市场主力是改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，核心地段的次新房会越来越稀缺；而品质次新几乎成为孤品，如果是以投资的角度，购买力比较集中的核心地段品质次新，符合未来市场的主流。望京重点关注以下楼盘:澳洲康都、融科橄榄城二期、三期、东湖湾三期、臻园、大西洋新城G区;双井重点关注以下楼盘:富力城A、B、C、D区.以上楼盘都是保值升值比较稳健的楼盘,祝一切顺利,有问题可再向我咨询.

Q:提问:京哥,我们今晚准备去谈上次那套房子?谈判前有什么需要注意的,或者怎么谈呢?
A:回答:1.提前做足功课;细致到对比同户型两套房之间的差异;装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤,抓住房子的致命伤,注意:要找到合适的时机表达对房子的不满;点到为止,不可深谈;目的就是让业主知道他们家房子的缺点自己是知道的;从而给房主造成压力;不可深谈,没有任何人希望别人说他自己家的房子不好
2.了解清楚业主卖房的真实原因;通常卖房无非是置换、移民、套现。如果碰到着急使用现金情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利;但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争
3.以家人做文章;具体表现为本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风;非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了
4.哭穷卖惨;刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心5.亮银行卡余额，软磨硬泡。只要再降多少，马上就签
6.车轮战;如果有时间和精力;在谈判前夜可以找几个群演轮番上阵和房主砍价;大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理,降低业主的心理预期;最后你出价高2万，说出一两点房子的优点;眼神和话语流露出真诚最后成功拿下;具体砍到多少，取决于业主卖房动机和整个谈判的节奏控制
7:谈判最重要的是谈判前的策划和铺垫;一个成功的谈判,前期的策划和铺垫起到70%的作用

Q:提问:｜预算/总价：总价300万以内｜购房动机：投资为主，兼顾自住｜房型：一居室｜工作具体地点：798,｜倾向区域：无;｜计划购买时间：明年6月前;｜首套二套：首套首贷;｜倾向新盘还是二手：均可;｜其它需求或问题：听闻要开始放水，房价可能会上涨，请问在何时出手才能尽可能低的价格拿房？
A:回复:根据你的工作地点:如果以投资为目的兼顾自住:朝阳可以重点考虑2个板块:一个是朝青,一个是常营;朝青称之为国贸的第二后花园，这个区域今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，自然是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性自然也很好。常营属于朝阳刚需关注最多的板块,也是成交量最活跃的区域;虽然已接近通州,但是有龙湖长楹天街商业综合体,整个区域的人气一直多比较旺;常营同时是除朝青以外,刚需上车比较优质的区域之一,区域配套成熟,无论是商业配套还是医疗资源,在北京属于中等偏上水平.目前区域的短板就是教育稍微差了点.结合我们的预算:朝青板块可以重点关注以下楼盘:
国美第一城3号院、06年品质盘,属于朝青的热门大盘
青年汇佳园、05年品质盘,属于朝青的改善盘
常营可以重点关注以下楼盘:
苹果派、07年品质盘,属于常营的热门大盘
北京新天地五期、09年品质盘,属于常营的热门大盘,成交量在北京位居前列
金隅丽景园、09年盘,可以作为备选
优点社区,06年,可以作为备选.以上楼盘的交易量和热度在区域都属于排名靠前的.保值增值性比较稳健,

问题:听闻要开始放水，房价可能会上涨，请问在何时出手才能尽可能低的价格拿房？
回答:中国的楼市是政策市,房地产市场下跌看政策，上涨看金融和信贷。调控政策控制着房价不涨或下跌、金融信贷控制着房价能不能快速上涨
政策，就像是一辆汽车的刹车片、每一次调控，就等于踩刹车，想控制住房价很简单，可以不断出政策不断踩刹车，让房价快速降温，
把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，顶多是让这辆车不在减速。需要提速就需要踩油门。而金融信贷就是油门。必须使劲踩，楼市热度才能快速回升。未来房价何时才能上涨，如何才能上涨，首先需要踩油门，其次不能连续踩刹车。为什么松刹车？因为ZF不想让房价跌。为什么不踩油门,因为也不想让房价涨，稳才是官方最希望看到的，但楼市要么涨，要么跌，就是不好稳。货币就像似肥料浇庄稼。肥施的越多，植物发育的就越好。道理及其简单。如果真的大量放水,核心板块的品质次新会以肉眼可见的速度上涨,就像上面我给你推荐的楼盘.在何时出手才能尽可能低的价格拿房？这就需要了解二手房微观市场凉热定律来判断最佳购房周期;楼市上涨周期的明显特征是:成交量不断上涨,成交价逐渐下跌
举例:
比如某小区:有10套同户型的房子同时在卖
挂牌价是在1000到1050万之间
现在的市场正处于淡季.房子并不好卖;所以第一套房子想要快速成交,最有效的方法就是必须降价
假设第一套房子的最终成交价是980万,那么在这个周期980万就是最新的成交参考价,第二套房子想要成交,必须降到980万以下的价格.紧接着第三套第四套以此类推
此时在成交价逐渐下跌的过程中就会出现一个现象
就是成交量不断增高;在成交量达到一定量级后小区的价格就开始止跌回升
关键词:关注目标市场的成交量,成交量可以说明一切,如果某一个楼盘的成交量突然增多,根据过往的实战经验,这个价格回升的周期比较热门的商圈不会超过半个月,一般的商圈会在一个月左右.
何时出手较为合适;楼市上涨周期:分为前期中期和后期;
前期是成交量上涨,成交价下跌.市场变化结果:可选择的房源比较多，这个时候属于买方市场。
中期是成交量上涨，市场变化结果:小区的优质房源会被逐渐消化，可选择的房源不多，剩下的大多是临街低楼层或者户型有硬伤。
后期可选择的房子更少价格更高,北京楼市的特征是:大涨必调;如果在市场最高点有政策干预,楼市可能会进入下一个横盘期，
如果是刚需上车,那么在市场启动之前都属于淘笋的好时机,房源多,价格低,比较合适,没有必要卡在市场上涨前夜买入,这样风险性比较大.对于投资、改善可以通过自己对市场的敏感度踩节奏.祝一切顺利,如有问题可以再向我咨询.

虽然房地产最好的投资窗口期已过，但对于普通人，房产依然是确定性较高的一项投资。当今一套优质好房的四大标准：中长期有稳定增值的收益+租金收益+较高的金融属性+可随时变现。市场严重两极分化的情况下对于我们选筹的精准度要求更高,一个成功的选筹可以让我们的资产增值翻倍。普通人要财富翻倍只能通过楼市。你只有主动靠近它,才能了解它，京房会一贯的宗旨就是，买错！不如不买。市场横盘期正是我们学习专业知识充实自己的窗口期，只有不断学习时刻准备着，当货币洪水来临之时，才能及时上对车。房产投资表面拼的是选筹能力，本质拼的是金融财技。不同预算有不同选筹的逻辑，请大家关注公众号｜京房会,可进行提问.有问必答!