北京楼市：大户型是未来房价上涨的主力？这些信息不能错过

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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题可私信提问

提问：===紧急求助===毕业三年，京户，工作在顺义，打算买个2居，兼顾结婚和孩子能上学的，总预算550左右为了工作交通方便，目前看的是望京区域现在看了几套望京新城的，户型可以接受，交通也还行，550，90平；但学区方面比较疑惑：1. 对口学校有望京新城幼儿园和白家庄小学（望京新城校区），初中好像不太行，首师大附属实验中学。这个组合是不是不太好？2. 如果以朝阳2居，550-600预算，在此基础上最合适的学区房选择是哪里？最近就要决定了很着急！非常感谢！

回答：1. 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。2. 望京南湖东园二区比较适合你们，是望京陈分的学区，买个两居没问题

提问：房姐你好，新人首问，看了您一系列的回答，主要看好朝阳（被低估）和通州（长期看好），如果首套预算1200以内，不考虑学区，纯投资，有哪些推荐？谢谢

回答：你好，从保值增值角度还是选择朝阳更好，当前通州价格还是偏高，上一轮涨幅中因为规划利好，成为领涨板块，但是会有一波调整（大盘涨通州平）每轮行情下：板块轮动到底改怎么演变市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌1、 每轮行情的特点是核心板块先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上定订的事实2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外行人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外行人就买单了总价1200以内最稳的还是望京板块，其次是双井。关注我们圈子内推荐的楼盘。

提问：您好，房姐，首付200万左右，有没有合适学区房推荐，初中。谢谢

回答：你好，主要是小学+初中 目前看陈经纶帝景、陈经纶嘉铭都不错，但是这俩小区总价高 “平民”小区，总价600w左右或者以内的，芍药居的人大附还是不错的，另外慧忠里的朝外也不错，总价也OK

提问：房姐您好，首付目前可以拿到160万。因为在上地这边工作，想在附近买房。最近看了一些楼盘的一居室，融泽嘉园和金域华府第一期都将近400万，天巢园和领秀慧谷的一居室大概在360万，都是10年后带电梯的房子。而附近还有龙博苑，以及龙华园这些老一些的小区，离地铁较近，价格也相对低一点。还有的选择就是往更北一些走，价格相对更低。您的建议是买附近的一居室好呢？还是更远一些的二居？是新楼好还是老房子也可以考虑？目前就是作为过渡考虑，估计一步到位比较难，还是希望以后可以出手。

回答：如果是过度产品，次新一居相对成交周期更短，未来更好出手，两个的涨幅相差不大。昌平的新房最好是5-10年最佳，老房子最好是看20以后的。

提问：新人首问，房姐好，我是北京集体户口，首房首贷，通州有资格，首付150w以内，年薪30w，想买总价360w左右的房子。买房主要是落户和投资，不居住。看过房姐的精华贴，投资看东面，优选两居，目前看过朝阳和通州以下小区：   1.  朝青板块老公房两居：甘露园南里。    2. 朝青板块：国美，兴隆，青年汇等一居    3. 东坝板块经适房两居    4. 通州k2清水湾，珠江拉维，润枫领尚两居    5.常营板块：柏林爱乐，新天地等一居问题：    1.目前个人倾向通州上车两居，从投资保值角度选择是否正确？    2.请房姐从升值角度判断下通州这三个小区优先级。或者有其他更推荐的小区。    3.是否还有其他区域和小区推荐？    4.考虑首贷资格珍贵，不自住的话，360w这个标底是否合适？

回答：1. 通州长期看好，现在溢价已经抹平，入市没有问题2. k2清水湾>珠江拉维\/润枫领尚，还有海棠湾、DBC加州小镇也可以看, 惠新西街的 惠新里3. 先上车比保留首套重要

提问：房姐您好！新人首问。准备用退休老人资质，首套，首贷，在北京投资一套住房。将来给孩子留着，当前不会立刻自用，准备出租。手头子弹400。目前想不清楚的是，应该买一个品质好的，将来，比如20年后，直接给孩子用了。还是应该买一个品质一般的，因为无论如何，20年太久了，中间肯定还会卖掉再买新的。不知道这两种方法如何做最划算？另外看帖子说望京比较适合投资，看了一个季景沁园小区，环境物业都挺好。不知道是不是存在溢价，这样房子现在买了，不自用，多年之后涨幅会不会输给其它小区？我这种情况，望京投资您最建议看哪里？另外双井的苹果社区，朝青的华纺易城和青年汇，对于我是否也合适投资？非常感谢。

回答：你好，感谢付费！一套房子能否持有20年，背后最重要的变量，其实是产业。比如：互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。望京可以跑赢全北京，季景沁园在望京板块内也可以跑赢80%的楼盘。这几个楼盘对比，优先季景沁园。

提问：姐姐，你好！本人北京工居证，名下无房，现有马连洼润千秋佳苑2居一套，出售可得620左右，劲松2居一套出售可得580左右，目前手头资金200万 ，想换一个三居，两居只想卖一处，我的工作地即将是海淀生命科学园，女友北医三院请问1.卖掉哪个2居换三居合适2.目前看了中海枫涟山庄，百旺茉莉园，润千秋佳苑，上地当代城市家园等小区，因为居住有感情，重点看了本小区的126p南向客厅，户型不错，楼层也不错，但是带一个产权车位需要38万，中介挂牌接近1100w，感觉有点鸡肋，130p的又是北向客厅，户型不太方正，中介挂牌999w感觉本小区的房子偏贵，并且没有学区，拿不定主意，请您替我详细分析一下3.如果我兼顾自住，保值，上班交通，有小孩学区几方面考虑，这几个小区咋样？4 ，您推荐哪些小区？本人承受目标最好不超1000w，女友最喜欢地铁房。谢谢姐姐！

回答：你好，感谢大额付费！西北旺的标杆楼盘是中海枫涟山庄，其中标志性的户型是122P的三居，最高点的时候这个户型1200w，现在即便有多校划片的政策利空也稳定在1000w左右，最低点的时候900w左右。百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。当代这个盘位于京新高速以东，不算上地核心区（核心区在高速西）。上地一些小区能划到101上地小区，当然比当代这个盘划片要好。这个小区品质还不错，户型紧凑，居住感强。其实你就是1000w买个学区房，中海是最理想的选择了，二小百旺挺好的，硬件水平海淀前三。润千秋佳苑的2居建议直接出手，保留劲松2居。

提问：你好房姐 新人第一次提问 工作在南礼士路 事业单位 买房子弹130 考虑350以内 看了石景山医院旁边的碣石坪 01年的高层 低楼层1居 建面60南向 不是很方正 使用面积算上阳台42.5 335w 怎么样收入不算高压力也不小 可以自住也可以买了依然租房住 石景山和丰台 考虑未来收益的话 哪里比较适合

回答：你好，鲁谷这一片，我们称为养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是现代商业是没有的 古城那边开车的话到西二环都是一路高架，能做为一个居住区承接外溢人群。 石景山的老破小价值并不高，丰台可以关注：中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

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