北京楼市：2022最艰难的是置换，5个忠告

pazhu

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问

<hr/>Q:提问:京总好，看了精华文章，思路清晰很多，求继续更新！想请教下：本人首套房，现有500首付家里还能给点，想买一个100-150平的两居。平时在FFC工作，可选附近的财富中心、新城国际，本人也挺喜欢亮马河沿岸的风景和氛围，可考虑沿岸楼盘。从升值、流通、可租层面综合考虑，不知道京总对楼盘有什么建议吗？

A:回答:您好，感谢信任！新城国际楼盘尚可，但商圈不如北边的朝青，朝青的区域价值在于配套成熟，品质商品房扎堆，可以说是东部承接国贸最优质的刚需兼改善板块，购买力不缺，这个区域属于朝阳的龙头板块，常年处于领涨的趋势。亮马河一带的商品房涨幅一般，老旧小区居多，整个国贸以北处于断层的状态，所以朝青，双井在市场上比较有优势。可以看看华坊和青年汇

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
<hr/>Q:提问:京总，您好！我们只有在通惠家园有一套04年电梯板楼，100平米，有贷款记录，宝宝2027年上小学，感觉通惠家园这边学区对口日坛小学和中学的分校都太差，想换学区。通惠家园卖掉之后首付可以凑到450万，但亦庄河西的学区已经涨得非常快了 而且现在认房认贷的政策导致只能贷款两成。我们目前非常纠结：

方案一，按照北京公布的人口普查的结果，2026之后入学适龄儿童减少，学区房可能有拐点。赌2023-24年的时候通惠家园的房子跟得上或者略跑赢大盘亦或是房贷政策调整 贷款比例有机会提高（我们收入还可以，也比较稳定但也觉得希望渺茫），再重新规划。但担心河西人大附中学区目前换房还能够到70多平米两居室，到时候学区差异拉大更够不上。

方案二，换河西核心学区小两居，不追求次新；或同样2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能够买的河西学区非常的少，有价值的次新很难选到，套内面积也比目前缩水很多。主要担心是学区政策调整，再就是如果选不到亦庄河西核心学区的次新，在我们已经牺牲居住和通勤体验的前提下，能够买的房子的保值属性是否比得上我们手上的通惠家园（小区少有的全南带电梯板楼户型，该小区成交也比较活跃感觉）。

方案三，考虑亦庄非河西区域的其他次新二手房，这部分选择面稍稍多一点点。但赌的是亦庄整体划片学区的政策，纠结的是学区政策更大的不确定性;希望有幸得到您的指点。非常感谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、认房认贷是阶段性的政策,这个不是一成不变的,现在受政策影响只能贷款2成加不上杠杆,您给我发私信,我告诉您具体的操作方法;

2、您们的小孩2027年上小学,距离现在还有5年,没必要过早买入学区房,如果您现在买过来,这5年期间发生的变化太多了,一旦政策改革可能损失比较大,学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;我看好的学区房不多,

一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;像您所提到的亦庄河西品质房,学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;

学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!

3、通惠家园的成交量虽然很活跃,但涨幅很差,这几年几乎是没有涨幅的,中间还微跌过,双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱;如果从效率优先原则考虑,应该把通惠家园房子出掉,换为纯投资盘,吃5年板块红利,孩子上学前再把房子上涨的部分套现出来以最低总价买入学区房即可

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
<hr/>Q:提问:京总好！非常感谢前面对于我改善型换房四套方案的建议，目前在朝青板块就地换的方案中细选。也想进一步再咨询下，除了华纺易城的三居外（1100左右），也在想是不是提高预算（增加200万左右直接在华纺买四居（华纺的四居出房率很低，目前在售房型有瑕疵），也有朋友建议可以外延一些四环边上爱这城的四居（在华纺三居的预算上加100多万可以买到不错的四居，但是个人感觉爱这城虽然离四环更近，但是似乎并没有更高的地利溢价），想听听您的建议，或者是其他推荐？

A:回答:您好,爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;

爱这城08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;华纺易城的三居室流通性很好,1100左右买朝青也比较合适,四居室如果买华纺也可,也可以往上看看天鹅湾;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提
<hr/>Q:提问:星主您好。目前家住通州，上班在金融街，孩子一岁半，还有一个购房名额，最近在看房想近一年半内搞定，请教如果自住且长期持有，考虑保值增值，通州百合湾，珠江阙和春和景明，您更推荐哪个？

预算1000-1500，希望三房及以上。珠江阙的问题是目前177及以下的户型已经没了，只能等二手，三百多平的觉得没有必要价格也要往2000+去了（预算可以加但购买时间就得延后1、2年了，且两千多万买通州是不是错配了？）；春和景明学区不好且相对更喜欢月亮河这边的环境；百合湾的话还没实地看过，不确定户型是否有满意的。目前在通州京贸国际城有一套小面积贷款已清，可出可不出。

这次购房主要是想改善，故比较关注小区环境和房屋品质，同时因为老人住在通州也希望不要离得太远。其他区域的话还没看过，看您经常推荐亦庄，地图来看，通勤至金融街并不比通州有大的缩短，没去过所以其他的如环境等不知道怎样。

也考虑过看东城和朝阳的学区等，但看了一些推荐房源后觉得，千万的预算房子都很一般，且政策一直在路上所以暂且放弃了“学区+自住兼顾”的计划，自住优先。不考虑海淀昌平和丰台，西城估计是买不到的，所以自己划得范围就是东城朝阳通州亦庄，还没开始实地看房，想请您帮忙分析指点，以便更有针对性的开启看房之路。谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、您理解的是对的,2000多万的盘子放在通州属于资源错配,通州现在没有绝对的购买力,大多为刚需改善为主,总价超过1000万会导致流通性打折,甚至接盘的人很少,前面已说,通州的购买力大多是刚需,京贸国际城的位置不错,紧靠运河商务中心,小户型又是这个区域主流的产品,可以先拿着

2、希望离通州近一些,注重改善可以关注下朝青和望京的改善盘,距离金融街通州距离还可,2000的预算放在这些区域安全性相对较高,朝青可以算是东三环比较优质的区域了,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。

一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,除非把国贸以北的断层缺陷解决了,否则朝青会永远是吸收购买力最强的区,2000买朝青还可,总价稍微有点高,但保值性不差;可以看看天鹅湾、御翠尚府、逸翠园;这三个盘的品质比较符合您们的要求

望京可以关注下融科橄榄城、东湖湾;望京主要是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。

同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。

即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高;而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;您们的情况配置这两个区域是比较合适的

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我提问!
<hr/>

以上问答来自公众号|京房会
关注公众号|京房会
加入“知识星球”可进行提问,有问必答
重要内容只在知识星球发布

<hr/>公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中···