北京楼市：2022是危还是机？持币者该如何抉择？

美好时光

Q:提问:京总您好，我想咨询一下买房。有四套房备选。

想法一：昌平北七家达华庄园和橘郡（水运长滩）的独栋别墅，哪个更具有投资价值？

想法二：这两个别墅和海淀金源国际公寓（不需要使用学区）比的话，是市里的大平层好还是远一些的别墅好呢？

想法三：如果平层的话是选市里海淀的世纪金源国际公寓，还是比较新一些的北京壹号庄园的多层洋房呢？

以上四套房源哪个更具有投资价值呢？另外还要考虑以后出售的话，哪个更好出售？

A:回答;您好,感谢信任!1、别墅属于CEO盘，特殊群体小众市场，流通率比较低，没有投资属性，像北京只有四环内的几个城市别墅涨幅还可，像万柳的万城华府，有学区加持，奥运村的紫御山庄，朝阳公园的东山墅。

北七家的别墅区不成气候,买别墅的逻辑是买区不买盘,别墅讲究的是圈层纯粹,出行方便,有稀缺的自然资源;北京大大小小有十几个别墅区,能够保值容易变现一个是海淀的西山别墅区,一个是朝阳和顺义交界的中央别墅区

如果考虑自住的话可以看看孙河这个地块,孙河的优势是唯一一个先规划后发展的区,人口密度比较低;和其他别墅区最大的不同就是由政府统一规划,其他别墅区都是野蛮生长随意发展,所以区域比较乱,曾经西山别墅区的一个小区被住建委冻结产权过不了户,因为业主私搭乱建没人管,这个区域养个3-5年会成型.一旦成型的话在市场上比较稀缺.未来还有想象空间.

达华庄园、橘郡、北京壹号庄园这三个盘,北京庄园的楼盘更有稀缺性,社区比较大,但装修溢价比较高,买别墅的稳健方法是回避一手，大多品质溢价买过来就会站岗，

我们一般是考虑口碑不错的二手次新盘，社区什么样看得到,尤其是刚拿到房产证的社区，一般别墅的业主大多都为公司创始人或集团高管，从过往的成交经验看，急售的有一部分是公司经营不善需要大量资金为公司输血，这样的房子一般都是市场价的7折到8折，可以重点关注一下这类房产。

别墅的溢价空间3000万10%幅度属于正常现象，5000万以上10-15属于正常现象。8000万以上20%属于正常范围，

2、世纪金源国际公寓涨幅一般,板井路比较孤立，有种孤独求败的感觉。紫竹院路和板井路直接把一个完整的区一劈为二，显的十分分裂，道路四旁的绿化带，隔离带限制了商圈的商业发展空间，蓝靛厂村等大片地段未整理，整个区域是冻结的状态。往南是海淀五路居纯住宅区，无法向外延伸；这个片区主要的人气全在北侧世纪金源一带，所以板井没有什么口碑的社区。价格也一直起不来。

3、别墅和大平层属于两个概念性的产品,功能性不同,一个是市区的生活,一个是郊区的生活,如果您在市区缺少大平层建议可以重点先配置一套,再考虑别墅;毕竟大平层无论从保值增值都高于别墅

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Q:提问; 京总你好,这个问题有点细，就是我现在的房子是北京人家小区，位置如下，夹在两个高速中间，离生命科学园和龙泽地铁都有点远，但是看看13号线路要拆成AB两条线，两线交汇点就在小区南门不远处(公众号看到的，政府控规图等文件中我没有找到)，并且滴滴一个部门今年8月已经入住小区南门写字楼天空之城(三年租期)，再有就是积水潭医院龙泽院区开业，听中介说今年涨幅比较大主要就是因为以上三个原因，这部分溢价已经体现在房价里了，并且小区北边北清云际新房才6.2w(得房率比较低68%左右)，本小区按照现在均价可以卖到5.5w，05年的房子，物业费6毛比较低，没有地下车位停车难(小区南边的金域华府因为物业好，人车分流地下车位，现在单价在7-8w)，您觉得是否有必要继续持有呢？

A:回答; 你好,感谢信任;北京人家在回龙观板块属于中等偏上的楼盘，优势不是特别的明显，中规中矩,过去的行情出现基本是一个区域普遍涨价，但未来分化的情况会持续加重，同一城市不同区域在分化，同一区域不同楼盘也在分化，近几轮涨价的特征是核心区的次新盘领涨，然后在传导到同区域稍微旧一些的盘。区域决定房价的天花板，回龙观整个板块未来的行情是持续看好的，楼盘决定未来的涨幅，回龙观因有互联网产业的加持,所以购买力比较足,交易量一直在北京排名前五,行情出现品质盘领涨,中端住宅跟涨;这个盘跟着大盘跑问题不大。如果没有合适的投资品可以先拿着再吃几轮

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Q：提问：京总您好,燕郊现在是否可以C一波

A：回答：您好,这个地方属于阶段性溢出的地方,如果分析燕郊楼市单说燕郊而脱离通州市场，属于逻辑性错误。

北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域，但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。

因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。睡城本身就是一个伪概念。

集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础。燕郊依托通州运河CBD未来的利好，属于阶段性溢出板块,如果以自住为目标可以买，距离核心区不远,如果以投资为目的建议不要投机

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Q:提问:京总好，我买了奥伦达部落的联排，预计今年下半年交房。该盘在河北，紧挨着延庆，是相对成熟的郊区别墅区。买它主要是受朋友影响，想为退休后做准备。那里很美，配套也逐渐丰富，还建了海淀外国语的分校。

最近我通过您的文章学习房产知识意识到，花了四五百万买它，也许是个错误——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城里上班，只能周末去住）。

想问一下，是不是应该在交房后立即卖掉？现在大势不好，也许不好卖，是否要等等再说？

A:回答:您好，您这个属于战略上的失误，环京所有的别墅包括洋房这类盘的品质都做的很高，高品质也正是开发商的卖点。

但是这类房子第一没有流通性，第二不好贷款，第三实用性比较低，一年住不了几次还要养护，您每次过去住得提前做保洁，交房后还要置办家具家电，如果都不配齐的话住起来很空，有点像民宿，这又是一笔费用。

可租、可贷、可住、可卖是投资房产的最后一道防线,即便是不能跑赢大盘,也要遵守这个原则;

可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。

可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！

流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。

可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折.优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。

建议您在交房之前就计划脱手吧，可以问问开发商的销售或者自己的渠道，如果等到交房之后;二手房市场呈现的一清二白，大家看得很清楚,到时候卖得也会更多,更不好出手，现在会好一些，哪怕是折一些价格出掉都可。置换到市区的纯投资盘收益要比这类盘客观一些！

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问
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Q:提问：京总好！我sfsd，家里除自住房外，父亲名下有两套房，分别是苏州街98年塔楼两居（八一学校9年一贯学区，市值1100w）、清河04年高板一居（22年9月满两年，原值打满372，市值550w）。

考虑到老塔楼没有小区环境，学区一般，流动性差，想重新规划资产。家里现金流一般，我自己能负担1w左右月供。 我在海淀中关村长大，今年6月毕业后工作在望京东。原本观望海淀京昌路新房，但我刚毕业，大额贷款应该批不下来，sfsd优势用不上。计划重点考虑奥森和望京区域的品质次新。 打算小阳春先卖掉流动性高的清河一居，9月过户，确保550万的首付能力&苏州街两居的满五唯一，然后根据两居在9月前的出售情况准备2套方案: a）两居未出售，首付550+我贷款150w，在望京买个大一居，放我名下，可以兼顾投资&我上班自住，目前看好宝星国际二期 b）两居出售顺利，1100-1300w全款买一套两居或三居，放父亲名下，买完出租，纯投资保值。

想请教您：

1）我的方案您觉得是否合理？求资产规划建议！特别是时间点的选择。

2）plan b 没有想好买哪里，海淀这个价位够品质次新好像比较难，特别喜欢上元君庭，但不确定板块潜力。望京有些不敢下手，这两年品质改善涨了很多。

3）其实 plan b和全款买京昌路新房是一样的，想请教下有什么办法能把资金操作出来吗？四月底开盘前肯定来不及两套都卖掉

4）plan a可以在卖掉一居之后就进行吗？可以存入大笔资金（首付），但工资流水不够6个月，担心银行房贷批不下来

A:回答:您好,感谢信任!

1、关于卖房的时间点,今年会有实质性的LHZC落地,赶在小阳春卖房这个思路正确,但卖房后再买入核心区品质盘,意味着核心区品质盘也会上涨,如果以利益最大化卡点,建议小阳春之前买入,可以先YD出来一部分资金,用来做首付+定金,先把房源锁住,和业主签一个时间相对充足的时间用来卖房,一般市场上4-6个月属于正常的时间, 一居室未来的增长空间不如三居室,一居室大多为刚需上车群体,这部分群体的特征是必须市场大热时才可出手,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。

2、上元君庭这个板块主要还是靠吃望京的产业,推荐买核心区的优质盘一直是我的选筹逻辑,为什么在过去投资新区的新房收益比较可观，是因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。

但现在已经进入存量时代，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下，这个新区价格的阻力位很难突破。当前社会效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。 从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。

从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦，远郊区的高楼大厦可以速成，但人口是个难题！所有的经济活动，人口是前提。没有人口经济就不会繁荣。

望京主要的优势是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产

其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，

今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。 望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。

即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力. 整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高;而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;你在望京上班,可以把望京做为首选区域,

3、可以做DYD/LL3.6

4、有哪几种情况是会导致按揭贷款批不下来,假材料被揭穿、负债过高，不合规，不合限贷资格。银行没额度;除以上其他问题都可解决.

5、可以关注下望京的国风北京、澳洲康都、首开知语城、季景沁园这四个盘,性价比都还可,买来无论是投资还是自住都比较合适,

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