北京楼市:丰台和石景山到底行不行!

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京房会拥有十年以上楼市实操经验，全网20W+本地精准粉丝,累计已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议。是北京地区极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家，累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验，本号长期输出房地产投资底层逻辑和原理，追逐时政热点。为北京购房家庭选筹、交易保驾护航。
当今房产自媒体经常会有一些博流量的类型，这类博主的媒体属性大于房产投资属性，大家要懂得辨别真伪，真正懂房产的人不仅要掌握底层逻辑和原理还要同时拥有实战经验，有过多次买卖经历，两者缺一不可，有的只停留在理论层面，缺乏实战经验。
大量推荐新盘、文旅、海景、商住以开发商做为背书的要谨慎选择，真正成熟的投资者一定是主攻二手房市场的。

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Q:提问:京总您好,你直播的时候我基本都在看你直播,非常认同你的观点,我们现在买房遇到了难题,家里意见不统一,父母一直想要大兴西红门的熙红印项目,我比较认可朝青板块.现在整体乱了不知道该如何做选择.烦请京总能够解答,万分感谢!
A:回答:你好,首先一件事情只有一个核心，其他的需求，必须以核心为目标，或者与核心不符合的，必须放弃。你们想要什么必须想清楚，刚需投资和居住必须放弃一个,熙红印的楼盘在同等地段溢价比较偏高,限竞房已接近商品房的价格,朝青常营才卖多少钱?我们第一次买房经常会陷入一个误区，就是评判一个小区的价格高低，是根据自己能不能买得起为依据。自己买得起，就感觉不贵，性价比高，可以买来投资，即便短期内不涨也没关系，安慰自己可以长持，所以买入了远大新。自己买不起就觉得太贵，等价格跌了再买。同时告诉自己不值这么多，换选其他区域。一次次错失时机。我们在选筹时，首先要做的就是要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场，然后再看自己所能调动的ZJ有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距。在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再选次级板块。这是正确的选房顺序和逻辑。确定好价值板块后，一定是要在目标区域大量踩盘，建立区域价格体系，什么是价格体系？说人话就是在目标区域内，什么样的房产值多少钱你要知道。这个技能，大部分人是没有的，但是练这样的技能其实并不难.确定好区域后，大量看房，看房不是盲看，小区有几种户型，分别对应的价格段是多少，该价格段内价格有高有低，那么对应的楼栋、楼层、装修差别有哪些。要清楚小区内的这些差异。在一个小区情况摸清后，同样的方式再进行第二个，第三个。正常情况下，一个版块可选小区十个左右，并不会浪费很多时间。完成小区之间的纵向对比后。相同价格段的两个或几个小区，差距有哪些，哪些会对以后的升值更有益处，哪些因素可能会影响升值等等。通过以上的步骤，我们会发现，其实最后可以选择的小区非常少，基本也就3—5个小区。在大量看房的过程中，可以选择不同的中介，这样在看房的同时，就可以顺便筛选出靠谱中介，找到可以合作的中介，他们可以帮你区重点监控这几个小区，一旦出现合适房源，只要中介稍做描述，你就可以立刻判断出这套房市场价大概在多少，是不是笋盘，是否值得立刻去看房谈判签约。这样你就有了对市场绝对的判断能力.这是微观市场选筹的核心方法论，并不复杂，只要多下工夫就能做到.你应该和你的家人做做工作,不管最终买在什么地方,最起码要意见统一,买房是一件高兴的事,祝一切顺利

Q:提问:京总您好,上周你直播说五里坨不能买,我想问一下具体原因,是因为太远了吗?石景山不是正在发展产业吗,好多中介说石景山未来潜力巨大.
A:回答:你好,先说一下石景山;定位虽然是向高端产业转型,但从实际看更像是一个通勤的卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐，03年石景山以动漫游戏为发展方向,但游戏行业是一种娱乐产品，优势是有很强的盈利特征，劣势是开发出一款优质游戏需要付出大量的时间和精力，所以这种行业一向都是一个高风险高回报的行业，只有一小部分公司能够长期生存，石景山主要是缺乏本地优质产业支撑，所以整个区的购买力相对较弱,房价之所以有支撑是因为处于海淀和西城的主要溢出区域,如果是溢出区域的话,我们就要明白北京的楼市上涨传导性的规律，在楼市上行期间，一般核心区的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域，只有遇到普涨行情核心板块先动，才能带动次级溢出板块，如果石景山未来不能吸引优质的产业落户加上楼市普涨的行情越来越少，那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大。再说五里坨,基本已经到山里了,太远太偏,溢出的区域一般分为一级溢出和二级溢出,换句话说就是首要溢出和次要溢出.溢出的区域能不能买要看三个方面:第一看距离:这个是最核心的,溢出的区域必须和核心的主城区接轨,距离不能过远,中间不能留白和有大兴的建筑物阻挡.这样的一个条件才能让溢出区域居住的人和核心区无缝对接.如果中间留白不叫溢出的区域,叫卫星城.第二看配套,即便是溢出的区域,也要有基础的配套,能够满足在这个区的基本生活所需,比如学校、大型商场、医院.第三看交通:一个是轨道交通、一个是路面交通,如果溢出的区域过远,没有轨道交通也没规划,地面交通又不好,这种溢出的区域基本是没有特别高的价值的.在满足以上三个条件的溢出区域,更值得购买,如果是有利好的规划,价格还比较低,是值得买的.如果以上三条哪个都没占,这个区域的发展时机至少10年以上.最后说一下中介说的可信吗?中介不懂投资，甚至和投资没有任何关联。我从未见过任何一个优秀的中介，同时也是优秀的投资客。就好比银行做柜台的，完全不懂金融。中介打磨的是交易环节,他做的所有事情，都是为了促成交易，而不是预测涨跌。只有投资客关心的才是价格,你只有实战了，自己拿钱押在上面，才能感到心跳的感觉。经历过多次交易并且有收益才算是一个成熟的投资客。中介说这个地方有潜力就好比:一个乞丐告诉你夏利比奔驰好开,一个道理.祝一切顺利!

Q:提问:京老师,上周我看了一个还没有房本的回迁房,房东着急拿钱,我可以先给他房款等房本拿到在办手续吗?这样的话有没有什么风险,
A:回答:房东为什么着急拿钱,因为Q,回迁户最大的特征就是房子还没盖就恨不得把它买了,你这种签的属于远期合同,如果你给业主签订合同几年之后交易大概率90%要吃亏,因为陌生人在利益面前人是没有信用的,尤其是拆迁户.交易周期拉长会出现一个后期房价上涨的现象,这种情况80%的人会反悔;不反悔也会给你搞事情,在实际操作中用这种远期合同风险是非常大的,正确的操作方法是不要签买卖合同,签借款协议,不要写定金写借款,比如说你的房子总价700万,我首付定金+首付给你300万,约定三年之后再交易,你就写借给他300万,然后每年的利息是24%,中国法律允许最高的利息,24%的利息3年之后利滚利就翻了一倍了,他肯定还不起的,然后你在签一个附加条款,如果他把房子卖给你那么利息就不要了,或者如果他把房子卖给你,你可以接受700万的价格买他的房子利息就不要了.这个时候你再补400万给他就可以了,操作的时候需要做见证抵押,有几个人见证她是欠你的钱的,录像全部拍好,如果没有产权证到公证处做一个公证,如果有产证一定要上一个抵押证,这样的话一般业主是不会违约的.

Q:提问:京总想问一下燕郊如果自住的话买过来会保值吗?还有上升的空间吗?
A:回答:你好,感谢信任和支持!如果分析燕郊楼市单说燕郊而脱离通州市场，属于逻辑性错误。北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域，但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。睡城本身就是一个伪概念。集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础。燕郊依托通州运河CBD未来的利好，属于阶段性溢出板块,如果以自住为目的可以买，距离核心区不远,如果以投资为目的不建议.祝一切顺利

Q:提问; ｜预算/总价：2500-3000w左右，不考虑贷款｜购房动机：改善+投资｜房型：两套135或者一套190-240。｜工作具体地点：无具体要求，以位置有升值潜力为准，5环内。｜倾向区域：朝阳海淀｜计划购买时间：现在到明年5月｜首套二套：首套｜倾向新盘还是二手：新盘;其它需求或问题：投资为主改善为辅。布局尽可能科学，开发商必须靠谱。装修物业最好能贯彻到底，高品质。

A:回答; 您好,2500-3000属于终改的预算,如果按照一套计算,买入的位置过偏,未来的流通性不会太好.如果拆分为2套,会更有优势.下面是三种方案:
A方案:
注重改善、期望新房,一步到位,子弹全部用完,下图是朝阳和海底比较适合改善的盘.
先说结论:值得买的有圆明天颂、学府壹号院、天坛府,
其中圆明天颂品质更高,属于终极改善盘,1.1容积率大平层产品，面积为196平四室、235平五室、290平五室，价格2000万起。
学府壹号院政府持有20%产权,共有产权房涉及到政策，产权在QL手上;不确定性太高，不过多评价.优势:便宜.属于改善盘.优势不是很明显
天坛府在南二环,已经超出您的区域范围.但盘的品质不错,位置也可以.
其次是孙河的龙湖景粼原著,孙河是北京唯一一个先规划后发展的别墅区,定位是中央别墅区，人口密度比较低;和其他别墅区最大的不同就是由政府统一规划,其他别墅区都是野蛮生长随意发展,所以区域比较乱,曾经西山别墅区的一个小区被住建委冻结产权过不了户,因为业主私搭乱建没人管,这个区域养个3-5年会成型.区域湖中心规划有10万平米的商业体,可以满足区域内的住户生活需求,因目前区域入住率比较低,商户的入住积极性不高.北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型就是稀缺.龙樾和玺位置虽然仅靠望京,崔各庄的地理位置比较有优势，望京北，紧靠阿里总部。但区域有2个博物馆,交通比较差,没有配套,所有的配套都要依靠望京.交房时间比较晚;这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算。长持未来只能等配套完善,按照目前这个区域的土地情况好像没有发展商业配套类的计划.
丽都悦府、壹亮马在酒仙桥板块,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。
东叁金茂府、漫云在丰台分钟寺仅靠朝阳;分钟寺的位置比较一般，看似朝阳实则丰台，属于两区交界，很容易成为两不管地带，分钟寺最早是朝阳东部的红灯区，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑的地方，整体比较乱，一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，看看北侧的潘家园区域，常年洼地跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，就是这个区域的住户全是来自东城区的回迁户，整个区域满地狗屎，物业管理混乱导致区域很难留住人，虽然有天然的地理位置优势，仅靠国贸，但商圈品质差很难承接国贸的刚需上车群体。分钟寺的定位是东三环豪宅社区，但这个区域有5000户回迁房，百万买宅千万买邻，未来的商圈品质实在令人担忧。
综合以上分析:按照第一种方案:比较推荐圆明天颂,天坛府,孙河的如果长持建议,10年以下不建议.
B方案
按照投资为主改善为辅的逻辑,可以考虑核心板块的品质次新盘.比如望京;
望京房价为什么确如此之高，最贵的小区保利中央公园单价竟然超过了14万。望京为什么从最开始的睡城摇身一变成为了北京的第二CBD，望京的崛起主要是依托前些年高速发展的互联网行业, 互联网行业的核心特征就是少数赢家财富积累以几何速度膨胀并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼留下核心资产,如百度阿里腾讯，
其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口，同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。
望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者是无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。
即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力有多强，整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显的就比较落后了.所以房价一直也不高，而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.最大的优势就是产住结合.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高
在望京做选筹有2种思路:
B1:一步到位,子弹全部打完,选一个终改盘,比如望京金茂府2014年的盘、臻园2011年的盘,远洋万和公馆2010年的盘,保利中央公园2012年的盘,东湖湾2007年的盘,这几个盘属于望京的CEO终极改善盘.品质较高.
B2:按照2套,可以在望京的第一梯队选2套三居室,大概1200-1500之间一套,比如澳洲康都、季景沁园、上京新航线、橄榄城三期.这些盘都是属于望京的次新领涨盘.
综合分析:如果更注重改善、A方案更有优势,如果投资为主改善为辅B1方案更合适,如果是利益最大化,B2方案更佳.祝一切顺利,如有问题可再向我咨询.

Q:提问; 您现在还是觉得亦庄次新的潜力大于丽泽，或者说丽泽的溢价太高了对吧？相比海梓府和金域东郡，亦庄五环沿线的房子您觉得如何呢？比如林肯公园，以及京沪以和成璟园和金色漫香林，还有十八里店的江南府.

A:回答; 怎么说呢？丽泽的溢价要比亦庄更严重，主要原因是丽泽搞了十几年才成型，过去套了不少人，前几轮行情投资客又集体买入，导致目前一些品质的楼盘价格比较高。未来的一个利好就是企业完全入住+行情出现。草桥、玉泉营的品质盘会有一个涨幅，科技园价格太高了。亦庄的优势是产业结构比较质量，全是国家在推动的行业，亦庄如果是偏改善我比较推荐河西南侧地块，这个位置刚好压在南中轴上，以后建设会限制密度和容积率，比较适合改善的群体，这里面有一个逻辑是北京的每一轮行情基本全是置换改善群体把房价推高，河东的优势是有地铁，配套好，但是密度过于大，未来改善的群体会慢慢向河西置换。

Q:提问; 京总你好,我的情况是这样,目前首付款最高500万，贷款300万;自住（尽量保值增值）,两居室即可（三居室最佳）工作具体地点西单地铁站;倾向二手房;朝阳双井、百子湾、四惠、四惠东、朝青板块；丰台丽泽、玉泉营、草桥、马家堡、角门、大红门板块;东城：永定门板块海淀：次新即可（暂时未找到）新房;长安悦玺97平米三居（目前已开售，丽泽、七里河土拍共产房（若能摇号）若新房具备增值保值潜力的话（自住至少15年），首选新房；否则二手;第一，对小区的公园等没什么要求，别是回迁房、老公房、非部委等经适房即可.第二，尽量不要超过一梯三户，尽量不要塔楼和奇怪户型;第三，房龄尽量在2000年以后
A:回答; 800万的总价建议考虑朝青、双井、丽泽;东城、海淀不推荐的原因:800预算买不到品质次新、学区溢价严重,当前学区政策变化性较大,买学区房有赌博的性质.丰台区马家堡、角门、大红门不推荐原因:800预算买丰台冷门板块属于资源错配,丰台是北京分化最严重的区,但凡是靠着铁路的区域没有一个涨幅能跟上大盘的,而丰台是火车站铁路最多的区,尤其南三环以外的板块更像是县级市的水平,赵公口规划的商务新区如果没有一个长时间的重视程度和资金投入短期很难有气色。丰台一直不景气一是没有好的教育资源，二是高产业比较弱，区域普遍是批发市场为主。丰台利好的区域只有一个,丽泽商务区截止到今天已经入驻了几百家高科技企业。已经全部签约,每一个企业实力都不比华为弱,丽泽直接辐射的区和主要溢出的未来购买群体会不断增多，整个丰台的主要购买人群都会集中到这个区域,人口达到一定密度就会释放市场红利.如果考虑丰台区建议在丽泽商圈选盘.双井属于国贸的后花园,租金高流动性好,楼盘高中低三个档次都有,可以承接国贸不同的购买人群,属于国贸50%以上上班人群首选的区域,保值增值性都比较不错.朝青属于国贸主要的溢出板块,可以常年承接国贸的刚需购买力.四惠、四惠东区域界面和过往楼盘数据总体比以上区域略显不足丽泽2居室可以关注:保利百合、益丰苑、金泰城丽湾、顺驰蓝调、万年花城4期、恋人花都;3居室关注:万润风景、三环新城8号院、双井2居室可以关注:苹果社区南区、首城国际A区、A派公寓、3居室可以关注:华腾园;朝青2居室可以关注华纺易城、青年汇佳园、珠江罗马嘉园西区;3居室可以关注国美第一城3号院;关于商圈排序建议:首选双井、朝青最后丽泽;你可以先花时间去实地看盘,祝一切顺利!

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虽然房地产最好的投资窗口期已过，但对于普通人，房产依然是确定性较高的一项投资。当今一套优质好房的四大标准：中长期有稳定增值的收益+租金收益+较高的金融属性+可随时变现。市场严重两极分化的情况下对于我们选筹的精准度要求更高,一个成功的选筹可以让我们的资产增值翻倍。普通人要财富翻倍只能通过楼市。你只有主动靠近它,才能了解它，京房会一贯的宗旨就是，买错！不如不买。市场横盘期正是我们学习专业知识充实自己的窗口期，只有不断学习时刻准备着，当货币洪水来临之时，才能及时上对车。房产投资表面拼的是选筹能力，本质拼的是金融财技。不同预算有不同选筹的逻辑。

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