2022回暖的北京楼市，就看这“四杰”

合肥

作者｜地产十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

郑州楼市松动了，郭树清发话泡沫挤得差不多了，今年的楼市该有点变化了。
3月2日，银保监会主席郭树清在新闻发布会上给出了一个结论性观点，让我身边所有的业内人士都兴奋起来。
主席原话是这么说的：
房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转。
这就告诉大家，中国楼市的杠杆得到了有效调控。接下来，是该进入到下一阶段了。
楼市被压抑太久，也该回调回调了。
对于北京楼市而言，回调的迹象早已明显。
第一轮土拍热度不减，17块土地成交了480亿；
北京新房价格持续上涨，二手房带看量回升；
放贷速度明显加快，过去需6个月现在1个月搞定
回暖，是诸多机构对于北京楼市甚至全国楼市的共同预判。
都说过去的2021年是北京楼市难得的低位，恭喜过去一年出手买房的人。那么，错过了最低位的2021，在2022乍暖还寒时，如何把握北京即将回暖的楼市呢？
哪些区域有潜力？
根据2月28日北京规自委发布的《北京市2022年度建设用地供应计划》，十一郎带你看看，如何把握住这乍暖还寒的北京楼市。



2022北京的重点布局


回暖是一个趋势，但并不代表每一个区域的房子都卖的很好。哪怕同一个区域，不同的产品，也会有不同的表现。
区域分化，已然成为北京楼市最鲜明的趋势。
那问题来了，哪些区域的房子才能成功避坑，抗跌看涨呢？
我们从刚刚发布的《北京市2022年度建设用地供应计划》这份文件里，或者可以看出一些端倪。
首先，从总体上看，今年北京安排建设用地供应总量3710公顷，与2021年持平。
在最受大家关注的住宅供地方面，今年北京机会供地量为1060公顷，其中包括产权住宅用地760公顷、租赁住宅用地300公顷；产权住宅用地中，商品房用地供应下限300公顷，这几项数据均与去年持平。
其中，从供地分布上看，重点会向城市副中心和多点地区倾斜，供应比例不低于60%，中心城区的比例仅占20%。
具体来看，中心城区（含核心区）土地供应规模约占全市土地供应总量23％；
平原新城地区（含城市副中心）土地供应规模约占全市土地供应总量62％，较去年提升4个百分点；
一个是不低于60%，一个是仅占20%。
两个数据就可以大概预判出2022年的新房将聚集在哪里。十一郎从中读出几条隐含信息，一是副中心片区的土地会得到不低于土地供应总量20%的供应（个人估算），二是中心城区的新房会越来越少，且买且珍惜。




认真学习的同学有福了。2022年北京重点发展哪里？人家都告诉你答案了：
城市副中心
多点地区




副中心的光辉永不落


自从北京成立了“城市副中心”，这五个大字的光辉就永不落。
在北京城市副中心举办的《财经》年会2021上了解到：“十四五”期间，城市副中心将每年保持千亿元以上的投资规模，目前初步梳理的重大项目有600多个，投资总额8000多亿元。
2022年，城市副中心计划安排固定资产投资项目426个，固定资产投资1000亿元以上，建安投资520亿元左右。
这一下，万亿的资金砸下去了，商业投资、产业配套、居住氛围都得到了极大提升，扩大居住用地与住房供应，优化住房供应结构，同时，规划建设11条轨道线路。
城市副中心的发展潜力毋庸置疑，当红炸子鸡第一名。
而副中心从板块划分上又分为三个板块：政务中心，以环球影视城为主的文旅区，运河商务区。
目前，政务中心和文旅区基本没什么新房，多分布在运河商务区，价格在6万-7万/平米；通州二手房的均价在4万多/平米，成交量也并不活跃，主要原因是通州实行双限购，购房资格可谓“宇宙最严”。一是北京户籍家庭；二是在北京通州落户3年以上或在通州连续3年缴纳社保。



数据来源：安居客
错过了最底部的2021，在乍暖还寒的2022年年初，有通州户口的人可以放心大胆的买这个片区的。




产业兴，楼市兴


除了通州外，“多点地区”指的是哪里呢？十一郎认为“多点区域”需要具备以下几个特点：第一是产业好，第二是交通好，第三是人口密度大。
其中，最核心的是产业。
一个区域到底有没有实力，最重要的是看产业。
2021年，当北京市的GDP一举突破4万亿，成为振奋人心的一大快事。从行政区域的划分看，最牛大海淀成为北京市所有区县里最有力的支撑，单单一区就撑起近一万亿的GDP。
海淀为什么这么牛？
答案是产业。
中关村高科技产业，永丰产业园，上地信息产业，生命科学园医药生物产业等等，成为海淀GDP的支撑。




另外，还有一个值得关注的是第5名亦庄。
从行政划分上看，亦庄隶属于大兴区域，但为何要把亦庄但拎出来呢？是因为亦庄2021年GDP达到了2045亿，增速达到了20%，成为北京发展最快的区域。
那亦庄为何发展如此迅猛？
答案也是产业。
亦庄的产业有多牛，请看下图。




作为北京经济技术开发区，亦庄是北京做大做强的智能科技产业链的核心平台。制造业为主的亦庄，已形成高端汽车、产业互联网、生物医药、新一代信息技术四个千亿产业集群。
且不说京东盘踞亦庄多年，为其贡献了多少GDP，再看上图密密麻麻的世界名牌的图标，就知道亦庄的速度是如何而来的。
并且，亦庄的产业基础，又源源不断地吸引来更多的高科技产业和高科技人才。最新消息显示，百度造车项目也在北京设立总部，并落户亦庄。这是继小米汽车之后，又一家落地亦庄的“互联网大厂”。
亦庄速度，成为北京的骄傲。甚至有观点认为，未来亦庄会成为第三经济强区，GDP将在三五年内超过东西城。
从产业造城，到产业“兴”城，产业发展成为一个区域最核心的动力。
海淀和亦庄，有实力的可以考虑。
今年，海淀研发用地供应38公顷，在各区中位列第一，商服用地也有16公顷。宇宙教育中心海淀似乎也打算牢牢地把“世界领先科技园区”这个标签焊死在身上。
此外，与去年14公顷的宅地供应计划相比，海淀今年宅地供应下限是11公顷。
至于亦庄新城，今年要供应工业用地的计划是108公顷，要知道，全北京工业用地的供应计划是230公顷，这兄弟一人几乎占了全北京工业用地一半量！
这更坚定了亦庄制造业产业的发展道路。
但亦庄目前的楼市情况明显跟不上这么快的产业发展速度，关于此题目十一郎将另写一篇深度文章进行分析。




南城凶猛


除了上述三块辣子鸡以外，北京也有几个板块值得关注。
第一是大兴。
在住宅用地供应方面，大兴住宅用地供应量最大、居全区首位。京雄高铁和大兴机场投入使用后，也加强了大兴的交通优势。
第二是丰台。
丰台区住宅用地供应居全市第二位，41公顷均为产权住宅（含共有产权房）。
有业内人士分析认为，如果按照容积率2.5来估算，大兴预计将会超过120万平米，接近1.2万套；丰台2022年预计新增住房面积超过100万平米，大概1万套。
第三，朝阳的供地高点已过。
去年猛增的供地攻势之下，朝阳区今年住宅供应量有所放缓也在意料之中，今年产权住宅供应下限为25公顷。
看最近几年朝阳的土地供应，住宅用地供应方面整体而言在是比较大的，三年累计供应84万平米，接近200万平米的建面。
此外则是利好及首钢园区搬迁发展影响的石景山，住宅用地小幅放量，产权住宅供应下限为24公顷。
此次南城总体的供应量也甚是凶猛，去年南城土地供应量占比约达33％，今年占总供地则达到了42％。其中，大兴依然是供地“富翁”，今年供地218公顷。
除了产业落地聚焦南城以外，住宅用地也供应量也数一数二，几乎占了全是住宅用地供应总量的4成。
在高不可攀的神级楼市东西城区与海淀区均无指望的时候，关注一下南城的发展，也是未来北京购房者值得关注的新方向。